本報(bào)記者 田鵬

2023年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)底部調(diào)整，行業(yè)也迎來(lái)了全面重塑。自7月份中央政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”以來(lái)，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，年內(nèi)中央及地方共計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)政策逾700條，為行業(yè)全年“前高中低后穩(wěn)”的市場(chǎng)走勢(shì)提供了充足有利的政策空間。

展望2024年，一方面，政策面接續(xù)發(fā)力，年底召開的多項(xiàng)重磅會(huì)議給行業(yè)加速重塑指明了方向：其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，2024年經(jīng)濟(jì)工作要“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，房地產(chǎn)領(lǐng)域要化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、加快推進(jìn)“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式；全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”。

另一方面，相關(guān)企業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企多措并舉，或趁年末積極拿地，或借力資本市場(chǎng)拓寬融資渠道，正奮力改善經(jīng)營(yíng)面和資金面情況，充分激活行業(yè)“領(lǐng)頭羊”效用，帶領(lǐng)行業(yè)加速邁入高質(zhì)量發(fā)展階段。

“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

供求關(guān)系新變化

帶來(lái)行業(yè)發(fā)展新方向

“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出的重大判斷，自此政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”：需求端——降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，支持居民按揭購(gòu)房；供給端——“三個(gè)不低于”、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。

在一系列政策支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善跡象逐漸顯現(xiàn)的同時(shí)，居民住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。

據(jù)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)近日在2023-2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上介紹，1月份至11月份，全國(guó)一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，“這說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化”。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高10個(gè)百分點(diǎn)，部分主要城市二手房成交量占比超50%。

市場(chǎng)人士表示，二手房交易占比提高，從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響，從長(zhǎng)期因素看則是房地產(chǎn)進(jìn)入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢(shì)。

也正是在此背景之下，行業(yè)發(fā)展迎來(lái)新方向——房地產(chǎn)領(lǐng)域需要錨定推進(jìn)“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式等目標(biāo)。而相關(guān)上市房企則在其中積極發(fā)揮引領(lǐng)作用，沖在行業(yè)升級(jí)的“一線”。

以深交所（下稱“深市”）上市房企招商蛇口為例，通過(guò)旗下公司招商伊敦持續(xù)深耕深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。公司針對(duì)深圳多維度、多層次的人才需求特征，繼2012年推出“壹間公寓”品牌后，又于2013年和2017年分別推出了“壹棧服務(wù)公寓”和“壹棠人才公寓”兩大品牌，產(chǎn)品形態(tài)也從最初的員工住宿，迭代升級(jí)至精品公寓、人才公寓和服務(wù)公寓。

在2022年報(bào)中，招商蛇口指出，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)拓展聚焦保障性租賃住房以儲(chǔ)備REITs的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，這將為構(gòu)建“投融建管退”的全生命周期的投資閉環(huán)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

房企融資多舉措

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解加速度

推進(jìn)“三大工程”和加快構(gòu)建發(fā)展新模式為房地產(chǎn)行業(yè)重塑打開空間的同時(shí)，進(jìn)一步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則規(guī)避掉了重塑過(guò)程中存在的重要隱患，因而成為房地產(chǎn)領(lǐng)域又一重點(diǎn)工作內(nèi)容。

12月26日下午，在濱江集團(tuán)2023年年度媒體交流會(huì)上，公司董事長(zhǎng)戚金興談及來(lái)年工作安排時(shí)，也將降低企業(yè)杠桿、降低財(cái)務(wù)成本、降低直接融資比例作為重要內(nèi)容之一。

戚金興表示，具體要求是降總資產(chǎn)中的凈有息負(fù)債，未來(lái)控制在10%以內(nèi)；降凈資產(chǎn)的凈有息負(fù)債，未來(lái)控制在50%以內(nèi)；降有息負(fù)債總額，計(jì)劃明年再降10%以上；繼續(xù)降財(cái)務(wù)成本，目前濱江的平均利息是4.2%，明年?duì)幦〗档?%以內(nèi)；直接融資比例，明年在保持流動(dòng)性的前提下，由目前的79.5億元降至40億元以內(nèi)。

而股權(quán)融資則成為企業(yè)有效改善資產(chǎn)負(fù)債情況的有力手段，獲得諸多房企青睞。

據(jù)東方金城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“三支箭”政策出臺(tái)后，嘗試股權(quán)融資的房企數(shù)量有所增加，2022年12月份至2023年11月份期間房企通過(guò)A股和H股共募集資金504億元，其中通過(guò)A股、H股股權(quán)融資分別募集資金301.72億元和202.28億元。

具體來(lái)看，A股方面，2022年12月份至2023年11月份，共計(jì)25家房企公布增發(fā)預(yù)案，其中7家房企增發(fā)預(yù)案獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)。從發(fā)行進(jìn)程來(lái)看，3家房企成功發(fā)行，其中，招商蛇口以174.28億元的募集資金總額位列榜首；其余4家增發(fā)預(yù)案已獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)，批復(fù)的有效期為自同意注冊(cè)之日起12個(gè)月內(nèi)。

除此之外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的應(yīng)用為房企擴(kuò)寬融資渠道進(jìn)一步打開了空間。以招商蛇口為例，公司先后搭建了招商局商業(yè)房托基金及蛇口產(chǎn)園REIT雙REITs平臺(tái)，逐步構(gòu)建持有型物業(yè)“投融建管退”的“資金—資本—資產(chǎn)”閉環(huán)模式。

據(jù)悉，2021年6月份博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為我國(guó)首批上市的9只公募REITs之一在深交所上市；2022年9月份，公司公告開展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報(bào)工作，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為招商蛇口持有的招商局光明科技園加速器二期，2023年6月份，公司順利通過(guò)定向發(fā)售方式完成募集，最終募集金額為12.4億元，公司成為市場(chǎng)首批開展公募REITs擴(kuò)募的公司之一，園區(qū)循環(huán)可持續(xù)發(fā)展模式得到深化。

市場(chǎng)人士表示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租房REITs支持政策不斷推進(jìn)，有助于公司持續(xù)打造多元資產(chǎn)上市平臺(tái)，充分利用REITs盤活資產(chǎn)，助力資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大。

責(zé)編：張?jiān)讫?/p>

一審：張?jiān)讫?/p>

二審：張馬良

三審：熊佳斌

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)