專業(yè)的事情就交由專業(yè)的人去做

上海推行老舊小區(qū)加裝電梯，至今成果顯著。如今，不少加裝的電梯已經(jīng)走過(guò)幾個(gè)年頭，電梯后續(xù)的管理、運(yùn)維、更換業(yè)主后產(chǎn)生的諸多問(wèn)題，成為老百姓更加關(guān)注的痛點(diǎn)問(wèn)題，上海也發(fā)生過(guò)業(yè)主因加裝電梯提起訴訟的案例。
目前，有的街道開(kāi)始探索一些制度性辦法，來(lái)解決電梯后續(xù)的運(yùn)維難題、資金管理難題，以規(guī)避一系列矛盾。
好的運(yùn)維做對(duì)了什么？管理痛點(diǎn)如何解決？我們以“梯管家”為案例，進(jìn)行更深一步的探討。

每月跑銀行，吃不消

黃浦區(qū)蒙自西路64號(hào)2樓的譚老伯今年75歲，所在樓宇加裝電梯后，他被推舉為電梯后續(xù)運(yùn)維的“3人小組”成員。
加裝電梯的運(yùn)維，遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜。用老百姓的話進(jìn)行概括，后續(xù)大致需要繳納3類費(fèi)用：電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維保費(fèi)。維保費(fèi)兩年后再開(kāi)始繳納，頭兩年不用繳。前兩項(xiàng)費(fèi)用，理論上由電梯所有權(quán)人按月定期繳納。
“3人小組”作為電梯所有權(quán)人的代表，他們的主要任務(wù)就是管理和收繳這些費(fèi)用。
2021年，黃浦區(qū)出臺(tái)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)，提出將不少于10萬(wàn)元的政府補(bǔ)貼資金留存（最高補(bǔ)貼28萬(wàn)元/臺(tái)），作為電梯專項(xiàng)維修資金。

那這留存的10萬(wàn)元由誰(shuí)來(lái)管理呢？在沒(méi)有“梯管家”服務(wù)之前，只能由“3人小組”在銀行開(kāi)設(shè)共管賬戶。
如果按照常規(guī)操作，譚老伯等3個(gè)人需要定期一趟趟跑銀行取錢(qián)，且3人必須同時(shí)到場(chǎng)，每個(gè)人拍照、簽字確認(rèn)后，再去相關(guān)機(jī)構(gòu)繳納電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。如果有人生病或離開(kāi)上海甚至出國(guó)怎么辦？延期或者找人代理十分麻煩。何況小組中老年人比例很大。
“我今年75歲，年紀(jì)大了，跑不動(dòng)?！弊T老伯感嘆。樓宇里年輕人居多，但被選為代表的常常是中老年人。這種情況不在少數(shù)。有些樓宇的“3人小組”，3個(gè)人年齡加起來(lái)超過(guò)200歲。這樣一次次跑，有點(diǎn)“吃不消”。
還有一種極端情況也讓譚老伯憂心：“3人小組”中有人過(guò)世了怎么辦？共管資金一時(shí)半會(huì)兒取不出來(lái)，難道電梯就此停運(yùn)？
此外，“3人小組”的共管資金安全，也考驗(yàn)居民自治的智慧與能力。
3位代表共管，很少出現(xiàn)私自侵吞資金的情況。然而時(shí)間一長(zhǎng)，個(gè)別樓宇的共管資金可能被居民們提前“分光”。
有人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，把共管資金中自己的部分一次性取光。站在業(yè)主個(gè)人角度看，這似乎合乎情理，但給電梯接下來(lái)的運(yùn)維費(fèi)用分?jǐn)偭粝铝艘粋€(gè)“爛攤子”。
有人遇到一些資金難題時(shí)，表示提前取用共管資金中自己的部分，電梯運(yùn)維費(fèi)以后按月繳納。
還有人提前支取這筆資金被拒絕后，認(rèn)為預(yù)留10萬(wàn)元的做法從未獲得自己認(rèn)可。
當(dāng)然，上述種種情況都可以在加裝電梯合同中一一列明，事先約定。但一則，簽合同需要列出諸多細(xì)節(jié)，非專業(yè)人士未必能夠事先“窮盡”所有情況。二來(lái)，即便事先約定，不執(zhí)行又如何？目前已發(fā)生過(guò)業(yè)主因加裝電梯提起訴訟的案例，但走到這一步的畢竟還是少數(shù)。
“3人小組”的阿姨伯伯們義務(wù)管賬，本已感到流程煩瑣，何況年紀(jì)大了，很難應(yīng)付各類突發(fā)情況。個(gè)別代表們心一軟，共管資金就可能被提前支取。

為了電梯共管資金的安全，也為了減少居民的后續(xù)麻煩，1年前，打浦橋街道試點(diǎn)實(shí)行“梯管家”服務(wù)，為全市首創(chuàng)。
這是一個(gè)由上海市房管局物業(yè)處、黃浦區(qū)房管局、上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司共同搭建的“加梯管理經(jīng)費(fèi)托管平臺(tái)”（簡(jiǎn)稱“梯管家”）。

簽訂協(xié)議后，加裝電梯的運(yùn)維費(fèi)，比如預(yù)留的10萬(wàn)元，由第三方平臺(tái)即“梯管家”統(tǒng)一管理，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司監(jiān)管。
2023年8月，傅阿姨所在的樓宇加裝電梯完成交付，全體電梯所有權(quán)人同意簽約“梯管家”。這著實(shí)省去傅阿姨不少麻煩。
一大早，包括傅阿姨在內(nèi)的“3人小組”拿著相關(guān)文件材料，來(lái)到屬地房屋交易中心資金監(jiān)管窗口，申請(qǐng)辦理“梯管家”。
材料涉及加裝電梯所有權(quán)人代表推選書(shū)、加裝電梯管理經(jīng)費(fèi)托管協(xié)議、加裝電梯出資方案、加裝電梯所有權(quán)人身份證明，以及其他可能約定好的一些協(xié)議。
托管賬戶不需要居民自行開(kāi)立銀行賬戶，而是以每部電梯為單位進(jìn)行開(kāi)戶，交由資金監(jiān)管公司的子賬戶統(tǒng)一管理。監(jiān)管公司按照協(xié)議受托支付給相關(guān)單位。每一名電梯所有權(quán)人都預(yù)留手機(jī)號(hào)碼，每次“梯管家”扣費(fèi)，都能收到短信通知。
比如說(shuō)，小區(qū)物業(yè)承接加裝電梯的日常運(yùn)維。繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，經(jīng)居民簽字認(rèn)可后，物業(yè)代跑腿，統(tǒng)一去“梯管家”平臺(tái)劃賬。“3人小組”再也不用為此一趟趟跑銀行取錢(qián)、去物業(yè)繳費(fèi)。
托管賬戶中的加梯管理經(jīng)費(fèi)支付使用，需要加梯所有權(quán)人代表或物業(yè)經(jīng)辦人攜帶相關(guān)支付文件至資金監(jiān)管窗口，當(dāng)場(chǎng)填寫(xiě)《支付申請(qǐng)表》，辦理支付申請(qǐng)手續(xù)。
加梯所有權(quán)人代表也可以變更，資金監(jiān)管公司受理后通過(guò)手機(jī)短信方式通知全體所有權(quán)人，自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)無(wú)異議的，變更自動(dòng)生效。
加梯所有權(quán)人如果對(duì)經(jīng)費(fèi)使用、辦理變更等提出異議，收到短信后3個(gè)工作日內(nèi)攜帶相關(guān)材料至窗口提出異議，辦理相關(guān)手續(xù)。全體加裝電梯所有權(quán)人都會(huì)收到短信通知。待無(wú)異議后，由加梯所有權(quán)人代表或物業(yè)經(jīng)辦人重新攜材料至窗口恢復(fù)辦理。
規(guī)定甚至細(xì)致到，監(jiān)管期間的監(jiān)管資金，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)活期存款利率計(jì)息。
傅阿姨直言，由于不再和鄰居“面對(duì)面”，不需要講人情世故，資金的進(jìn)出都得面向平臺(tái)，一切統(tǒng)一按規(guī)矩辦，破壞約定的一些念頭可直接掐滅在萌芽中，由此保障了運(yùn)維資金的安全。
如果涉及房屋產(chǎn)權(quán)交易，基于這筆專項(xiàng)資金無(wú)法提前支取，老業(yè)主可直接就賬戶里的資金余額與新業(yè)主進(jìn)行約定。賬目完全透明公開(kāi)可查。
即便最初不想出錢(qián)使用電梯的戶主，未來(lái)如果改變主意想使用電梯，也可以一起參與，與其他使用戶按約定比例繳納費(fèi)用給“梯管家”。
當(dāng)“梯管家”賬戶余額僅剩1萬(wàn)元時(shí)，需要電梯所有權(quán)人、使用人一起協(xié)商，再向賬戶集體“充錢(qián)”，續(xù)簽服務(wù)。

電梯加裝后，居民籌集的管理經(jīng)費(fèi)如何保管和使用始終是一大難題。區(qū)別于以往由樓棟居民開(kāi)立三人共管賬戶模式，“梯管家”模式能夠很好地解決這些問(wèn)題，依托專業(yè)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，由小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)一接管日常運(yùn)營(yíng)，規(guī)避電梯管理中資金籌集難、管理責(zé)任推諉等問(wèn)題，最大程度保障加梯管理經(jīng)費(fèi)的資金安全。
如今，譚老伯與傅阿姨所在的樓宇已經(jīng)使用“梯管家”個(gè)把月。

“真的省了很多事情，不用跑銀行，也不用擔(dān)心生病了怎么辦，我可以安心睡個(gè)好覺(jué)了?！弊T老伯說(shuō)?！拔覀儤怯钸€沒(méi)有為電梯的維護(hù)大吵大鬧過(guò)。我很幸運(yùn)，趕上了‘梯管家’這趟車?！备蛋⒁绦χf(shuō)。

全生命周期管理

經(jīng)過(guò)1年的實(shí)踐，打浦橋街道相關(guān)工作人員說(shuō)，未來(lái)希望在加裝電梯簽合約的第一步，就把“梯管家”一起納入，以免去后續(xù)一系列問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)加梯的“全生命周期管理”。
為什么強(qiáng)調(diào)第一步就要考慮“梯管家”呢？上海斌菱電梯公司副總經(jīng)理沈娟給記者舉了幾個(gè)例子。
有些加梯樓宇，運(yùn)維采取定期向使用者收費(fèi)的模式?！拔疫@個(gè)月住在女兒家，沒(méi)使用電梯，我不繳費(fèi)。物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)都不交?！币幻用窭碇睔鈮训卣f(shuō)。
“503室出國(guó)去了，收不到我就先代交電費(fèi)吧。不要影響電梯使用?！蔽⑿湃豪?，2樓的一位戶主回復(fù)。
有一位戶主，一直沒(méi)有按時(shí)繳納每個(gè)月1.3元的電費(fèi)，最后同樓棟的其他戶主只好主動(dòng)表示“這個(gè)月我先墊付”。
有些加裝的電梯使用超過(guò)2年，按規(guī)定需要收取保養(yǎng)費(fèi)進(jìn)行年檢。增收費(fèi)用不是一個(gè)小工程。大部分情況，居民按照合同約定付錢(qián)。但也不排除個(gè)別情況，這筆錢(qián)一時(shí)半會(huì)兒收不齊，此時(shí)年檢期限臨近，沈娟陷入了左右為難。
“沒(méi)有經(jīng)過(guò)年檢的電梯可以使用嗎？當(dāng)然不行，有安全隱患。萬(wàn)一出事，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？”沈娟說(shuō)。但停運(yùn)電梯這個(gè)動(dòng)作，物業(yè)人員輕易不敢做，怕鬧事，也怕?lián)隆?br>有時(shí)候，電梯照明燈壞了，或者有些設(shè)施需要更換。收不到維修費(fèi)用，居民的訴求又遲遲得不到響應(yīng)，經(jīng)多方協(xié)調(diào)后，只能以“做好事”的方法解決。
“梯管家”平臺(tái)則提前規(guī)避了這個(gè)問(wèn)題，按照申請(qǐng)材料中事先約定好的出資方案、經(jīng)費(fèi)管理使用方案、授權(quán)委托支付方案，按時(shí)扣款。
試行1年來(lái)，“梯管家”還在摸索中逐漸優(yōu)化和升級(jí)。比如繳納電費(fèi)。起初，電費(fèi)每個(gè)月由居民簽字同意后，從“梯管家”賬戶中劃賬。后來(lái)有居民提出，如此每月操作較為煩瑣，不如和家庭電費(fèi)繳納一樣，按年授權(quán)，賬戶每個(gè)月自動(dòng)代扣。
又比如，起初居民想要查詢自己在“梯管家”中的賬戶余額，還需要跑一趟銀行，比較麻煩。經(jīng)過(guò)協(xié)商，工商銀行把“梯管家”的賬戶查詢功能掛在了電子銀行內(nèi)容菜單里，居民可以通過(guò)微信小程序，隨時(shí)隨地在手機(jī)上查詢余額和明細(xì)。
幾個(gè)月前，打浦橋街道單獨(dú)辟出空間，成立既有多層住宅加裝電梯運(yùn)行維修中心，與加梯相關(guān)的一系列事宜都被集成在這里。

“梯管家”平臺(tái)，也推動(dòng)物業(yè)更愿意把加梯納入管理。

媒體曾報(bào)道過(guò)一個(gè)案例，小區(qū)加裝了電梯，工程早已結(jié)束，但電梯卻一直無(wú)法啟用，原因就是卡在了“物業(yè)不給敲章”上。為何啟用電梯還要找物業(yè)敲章？
2023年5月，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)《上海市電梯安全管理辦法》。按照新規(guī)，要取得特種設(shè)備證開(kāi)通運(yùn)行電梯，必須先要委托小區(qū)物業(yè)，或者專業(yè)的單位、市場(chǎng)主體來(lái)管理電梯。
近幾年來(lái)，上海市積極探索，不斷出臺(tái)加梯相關(guān)規(guī)范性文件，除了《管理辦法》，各區(qū)還有《指導(dǎo)意見(jiàn)》。這些文件普遍傾向于委托小區(qū)物業(yè)作為加梯的使用管理單位。
但對(duì)許多物業(yè)公司而言，這是“新增的燙手山芋”，擔(dān)心加梯的管理和維護(hù)費(fèi)用不能及時(shí)收到，自己白白付出管理成本，還要承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。因此，一些物業(yè)公司不愿意接手管理加裝的電梯。
“梯管家”至少?gòu)馁Y金上，給物業(yè)公司傳遞一顆“定心丸”。
黃浦區(qū)房管局物業(yè)科副科長(zhǎng)潘忞嚞說(shuō)：“專業(yè)的事情就交由專業(yè)的人去做。由第三方平臺(tái)托管后，不僅省去居民的許多流程，也避免了一些不必要的麻煩?！?/p>

“梯管家”如今在黃浦區(qū)10個(gè)街道陸續(xù)推廣，爭(zhēng)取全區(qū)覆蓋。這也是上海市對(duì)加梯后續(xù)管理的首創(chuàng)之舉。目前，已經(jīng)有88棟樓宇簽約“梯管家”。
“政府辦實(shí)事，各機(jī)構(gòu)一起幫扶。體制越來(lái)越完善，真正感受到加梯的暖心與安心?！币晃痪用襁@樣表達(dá)。
當(dāng)然，有了第三方平臺(tái)，也并非一勞永逸。上海市人大代表、上海市人大社會(huì)建設(shè)委員會(huì)委員金纓律師提出，當(dāng)下關(guān)于加梯的規(guī)范性文件很多，但它們的法律約束力不夠，亟須從立法上明確，比如建議把加裝完成的電梯在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)中予以記載，辦理相應(yīng)登記，從法律上厘清種種問(wèn)題。

責(zé)編：寧?kù)o

一審：寧?kù)o

二審：詹娉俏

三審：張德會(huì)