近日

“提燈定損”一詞多次沖上熱搜

甚至在剛過(guò)去的清明假期

事發(fā)地旅游業(yè)都受到此事件的影響

民宿遭大量退訂

有游客在預(yù)訂房間時(shí)

甚至?xí)屠习宸磸?fù)確認(rèn)

“你們民宿會(huì)不會(huì)收磨損費(fèi)”

那么

當(dāng)租客和房東因退租產(chǎn)生糾紛時(shí)

雙方權(quán)責(zé)該如何劃分？

到底哪些該賠

哪些不該賠？

當(dāng)遭遇“提燈定損”等不公平定損方式時(shí)

租客又該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

房屋退租時(shí)哪些損失要賠償，哪些不用賠

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

什么是“提燈定損”？3月28日，江西省玉山縣租客退租時(shí)，房東拿探照燈逐寸檢查，最后列出清單要求租客賠償1萬(wàn)余元。網(wǎng)友專(zhuān)門(mén)將房東此舉命名為“提燈定損”，該事件迅速引發(fā)熱議。

4月3日，玉山縣聯(lián)合調(diào)查組發(fā)布調(diào)查情況通報(bào)，涉事房東因先前拿磚塊砸人的行為，被處以行政拘留并罰款，房東此前列出的“萬(wàn)元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問(wèn)題，其向租戶(hù)索賠的“賠償金”也已退還。另外，涉事房屋存在違建情形，相關(guān)部門(mén)將依法依規(guī)進(jìn)行處置，對(duì)履職不到位的工作人員將嚴(yán)肅追責(zé)問(wèn)責(zé)。

一起看似不大的退租糾紛，為何能屢次沖上熱搜？

事實(shí)上，不少租房“小白”都遇到過(guò)這類(lèi)問(wèn)題，剛開(kāi)始房東總是滿(mǎn)臉笑容，即使是有家具殘缺、電器損壞，也不會(huì)多說(shuō)一句話(huà)，有時(shí)候甚至口頭安撫租客，啥都不是事兒?？墒亲馄谝坏?，或者中途租客要退房，房東就各種找問(wèn)題、扣押金，房子租約沒(méi)到期的，押金別想要回；租約到期的，押金也要被扣一部分當(dāng)作“房屋損失”，租客往往有理也說(shuō)不清。

京都律師事務(wù)所律師李澤瑞接受《方圓》記者采訪時(shí)表示，房屋退租時(shí)損失應(yīng)當(dāng)分為兩部分來(lái)看待，第一部分是房屋或設(shè)施自然損耗的，第二部分是租客原因?qū)е路课莼蛟O(shè)施損壞的。

“所有物品在使用中都存在無(wú)法避免的損耗，若房屋或設(shè)施自然損耗則無(wú)法要求租客承擔(dān)責(zé)任，且房東對(duì)出租房屋具有維修義務(wù)?！崩顫扇鸾忉?zhuān)鶕?jù)民法典第710條規(guī)定，“承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

民法典第712條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！彪S著時(shí)間推移，房屋內(nèi)桌椅可能會(huì)松動(dòng)、墻紙可能脫落等，均屬于正常的自然損耗。租房時(shí)常也會(huì)遇見(jiàn)房間燈泡不亮、洗衣機(jī)無(wú)法使用、電視信號(hào)不佳等情況，在未有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)由房東負(fù)責(zé)維修。

“若因租客原因?qū)е路课莼蛟O(shè)施損壞，例如以暴力、超限度等非正常方式使用租賃物，或?qū)ψ赓U物保管不善導(dǎo)致其受損、滅失，租客則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！崩顫扇鹫f(shuō)。

民法典第711條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失?！泵穹ǖ涞?14條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

“如果租客存在對(duì)墻壁亂涂亂畫(huà)、因打鬧損毀桌椅板凳、隨意擺放家用電器致其受損等情況，租客應(yīng)當(dāng)對(duì)其造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”李澤瑞表示。

房東“提燈定損”涉及違法犯罪嗎

“房屋租賃合同履行過(guò)程中，出租人和承租人均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則?！本┒悸蓭熓聞?wù)所律師王曉光向《方圓》記者表示，根據(jù)民法典第710條和711條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。因此，承租人是否需要賠償，應(yīng)依損失形成原因而定。

另根據(jù)民法典第708條，出租人應(yīng)在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。因此，如屋內(nèi)必要設(shè)施非因承租人不當(dāng)使用出現(xiàn)故障，承租人不僅不需要賠償，而且可以要求出租人盡修繕義務(wù)。

那么，在退租時(shí)，房東有權(quán)利進(jìn)行“提燈定損”嗎？

在王曉光看來(lái)，以“提燈”方式“定損”雖顯苛刻，但出租人在索要賠償金過(guò)程中，并未明顯使用威脅、恐嚇手段，因此該行為不構(gòu)成敲詐勒索罪等刑事犯罪，仍屬于民事法律調(diào)整范圍。關(guān)于網(wǎng)傳的出租人拿磚塊砸向承租人情節(jié)，屬于故意傷害行為，是否構(gòu)成犯罪應(yīng)依傷害后果而定。由于未造成承租人輕傷以上后果，故不構(gòu)成故意傷害罪，公安機(jī)關(guān)可依據(jù)治安管理處罰法對(duì)其處以行政拘留并罰款。

李澤瑞也認(rèn)為，房東具有在收回房屋時(shí)仔細(xì)檢查的權(quán)利，不論是“提燈定損”還是拿放大鏡定損，都是房東的自由，但是租客有權(quán)利拒絕房東無(wú)理要求、漫天要價(jià)。如果雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，房東可以通過(guò)訴訟方式，合理主張權(quán)利。

“本事件中，房東要求賠償?shù)男袨榇_有不當(dāng)之處，但并不構(gòu)成違法犯罪。很多網(wǎng)友認(rèn)為房東的行為構(gòu)成敲詐勒索罪，但是本事件中并不具備敲詐勒索罪兩個(gè)重要的構(gòu)成要件。”李澤瑞解釋?zhuān)旱谝?，房東需要具有非法占有目的；第二，房東需要對(duì)租客使用實(shí)施恐嚇、威脅或要挾的方法，使其產(chǎn)生恐懼心理。

“提燈定損”的房東與租客有租賃合同在先，據(jù)此，若租客確有使用不當(dāng)?shù)男袨?，那房東可以根據(jù)雙方的合同約定，要求租客予以賠償。也就是說(shuō)，如果租客確有違約行為，而房東只是漫天要價(jià)，那么就不構(gòu)成敲詐勒索，畢竟房東有權(quán)因租客的違約行為，提出索要賠償?shù)闹鲝?。但是后續(xù)房東對(duì)租客扔磚頭的行為，涉嫌違反治安管理處罰法，可能構(gòu)成故意傷害，公安部門(mén)有權(quán)根據(jù)情節(jié)惡劣程度，對(duì)其處以罰款、警告、拘留等處罰。

玉山縣聯(lián)合調(diào)查組通報(bào)顯示，涉事房東因先前拿磚塊砸人的行為，已被處以行政拘留并罰款。

遭遇“提燈定損”有哪些維權(quán)途徑

“實(shí)踐中，退租結(jié)算環(huán)節(jié)是房屋租賃合同糾紛高發(fā)地帶。”王曉光告訴《方圓》記者，雙方發(fā)生糾紛后，應(yīng)優(yōu)先協(xié)商解決，避免出現(xiàn)類(lèi)似本案不理性解決方式。如確實(shí)不能協(xié)商，可及時(shí)收集和固定證據(jù)，向有管轄權(quán)的法院提起訴訟或根據(jù)協(xié)議約定提交仲裁，必要時(shí)建議尋求專(zhuān)業(yè)律師協(xié)助，從而維護(hù)自身合法權(quán)益。

李澤瑞認(rèn)為，對(duì)于這類(lèi)小額民生案件，基層組織應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)、發(fā)揮作用，學(xué)習(xí)新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，解決矛盾糾紛。若房東惡意索賠，建議租客據(jù)理力爭(zhēng)，不要放棄合法權(quán)益，可以要求房東以訴訟的方式明晰責(zé)任。若房東惡意扣除押金，建議租客及時(shí)向法院提起訴訟，要求房東返還押金。

本事件的官方通報(bào)中還提到，涉事房屋存在違建情形，相關(guān)部門(mén)將依法依規(guī)進(jìn)行處置，對(duì)履職不到位的工作人員將嚴(yán)肅追責(zé)問(wèn)責(zé)。

“實(shí)踐中，如本案出租違建房屋的現(xiàn)象并不少見(jiàn)?！蓖鯐怨庵赋?，關(guān)于此類(lèi)租賃合同的法律效力，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

“但是，違建房屋租賃合同無(wú)效并不意味著承租人不需要支付任何費(fèi)用，出租方仍可參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向承租人主張房屋占有使用費(fèi)?！蓖鯐怨庹f(shuō)道。

責(zé)編：寧?kù)o

一審：寧?kù)o

二審：詹娉俏

三審：張德會(huì)

來(lái)源：東方網(wǎng)