大家互相學(xué)習(xí)、奮力摸索，希望能總結(jié)吸取實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推出一個可常態(tài)化運(yùn)行的成熟模式

啟東，離上海市最近的縣級市之一。今年上半年，在長三角多個試水住房以舊換新政策的城市中，啟東動得比較早，今年2月，啟東城投集團(tuán)推出第一批50個名額，8分鐘就被一搶而空。

鈕向東是啟東城投集團(tuán)以舊換新項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人之一，在過去的4個多月里，他幾乎天天忙得腳不著地?！伴_了N次會議?！币灰娒?，他就跟記者感嘆，為了以舊換新的事，公司幾乎天天在開會。

如此投入，回報(bào)是直觀的。啟東城投給出了一組數(shù)據(jù)：第一批實(shí)際成交的客戶為24組，累計(jì)新房銷售總價(jià)約7241萬元，舊房收購總價(jià)約2993.6萬元，完成現(xiàn)金回收超4000萬元，占比約58%。

數(shù)字的背后，意味著市場強(qiáng)烈的置換需求得到了一定釋放。在第一批實(shí)施過程中，啟東積累了不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在5月推行第二批以舊換新時(shí)，啟東調(diào)整政策，放寬舊房收購條件，讓更多有置換需求的人參與進(jìn)來。

放眼全國，長三角的探索和嘗試走在了前面。早在去年9月，太倉就開始試行以舊換新，并于今年1月逐步常態(tài)化。目前太倉成交的新房量約235套，回收二手房約270套。隨后，越來越多的長三角城市加入進(jìn)來——鹽城、衢州、宣城、亳州、杭州臨平、南通海安、無錫梁溪區(qū)……政策細(xì)則各有不同，但都指向同一個方向：置換人把舊房賣給開發(fā)商，賣房款可直接用作購買新房。

在采訪中，記者被采訪對象頻頻問及的一個問題是：“你看到其他城市是怎么做的？”在越來越多的長三角城市鉚著勁推出當(dāng)?shù)匕嬉耘f換新的過程中，大家互相學(xué)習(xí)、奮力摸索，希望能總結(jié)吸取實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推出一個可常態(tài)化運(yùn)行的成熟模式，以進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場。

市場置換需求強(qiáng)烈

今年2月12日，啟東城投集團(tuán)拿出了5個樓盤參與以舊換新，對收購的舊房劃定了這樣的條件：本市主城區(qū)范圍內(nèi)可上市交易的存量住房，房齡20年以內(nèi)的房屋。

第一次嘗試，啟東城投像小馬過河般，小心謹(jǐn)慎，僅拿出50套房源試水。不過，讓鈕向東有些意外的是，活動剛推出短短幾天，就有幾百組客戶前來咨詢，正式接受報(bào)名的時(shí)間是2月18日8點(diǎn)30分，活動開始8分鐘，有50組客戶完成了3萬元意向金的銀行打款?！斑€是比較震撼的，這意味著8點(diǎn)39分打款的客戶，就沒有參與的資格了?！扁o向東透露，當(dāng)天上午實(shí)際打款報(bào)名的客戶共有132組。

這50組報(bào)名成功的客戶中，真正成交的是24組。對這個數(shù)字，鈕向東感到滿意，“說明我們的評估價(jià)沒有太高，也沒有太低，比較接近真實(shí)的市場價(jià)”。

不過，畢竟還有26組客戶最終沒能置換成功，為什么沒成功？在第二批活動開始之前，鈕向東又組織了“N個會”，反復(fù)討論研究，最終對細(xì)則中幾個關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了修改。

一個是房齡。之前規(guī)定的舊房房齡必須是20年以內(nèi)，第二批則擴(kuò)大到房齡24年以內(nèi)均可。

另一個是舊房價(jià)格占比。從總價(jià)不高于新房60%，改為80%，減輕置換者的貸款壓力。

另外，老細(xì)則要求，第一批參與的舊房必須已還清貸款。而新一批的政策細(xì)則允許舊房“帶押評估”，即參與評估的舊房，如有貸款，不需要自行提前還清，開發(fā)商將協(xié)助置換者來解決貸款問題。

嘗過試水的甜頭，第二批活動的步子大了不少，其中之一就是不再限制房源套數(shù)和報(bào)名時(shí)間。“相當(dāng)于常態(tài)化了。”鈕向東樂觀地認(rèn)為，調(diào)整后的政策細(xì)則更為成熟，以舊換新的成交情況也會更好，“我們大概心里有點(diǎn)底了，上一批成交率50%，這一批應(yīng)該能有60%左右”。

啟動城投以舊換新的廣告。李欣欣 攝

在長三角，對住房以舊換新政策反響熱烈的城市并非個別。在南通主城區(qū)，“五一”前后開始推以舊換新，市區(qū)一樓盤的銷售負(fù)責(zé)人稱，首批推出的置換房源為10套，有60多組購房者報(bào)名，目前已有6組確定成交。海安一家房企介紹，第一批拿出了40套房源，目前成交已過半。

同樣在江蘇無錫市梁溪區(qū)，今年4月初試點(diǎn)推出商品房以舊換新。僅一個月時(shí)間，首批次就有超過40位換房人完成了交易。

南京的新政試水影響面更廣。4月末，南京安居建設(shè)集團(tuán)開始推行住房以舊換新，首批試點(diǎn)2000套。換購人可用二手房置換新房，舊房總價(jià)不高于新房總價(jià)的80%，并對二手房的位置進(jìn)行了限定，必須位于南京市主城六區(qū)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等。

和其他城市有所不同，南京此次試點(diǎn)中，把收購二手房的門檻放得很低，除了必須位于主城六區(qū)外，對房齡、面積都沒有限定，也就是說，再“老”的房子、再大的面積，只要位置在主城六區(qū)，且產(chǎn)權(quán)清晰、可交易，都可以參與。

試水效果“立竿見影”。公告發(fā)布后，不到一個月時(shí)間，線上、電話、現(xiàn)場等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。到5月21日，據(jù)“南京發(fā)布”官方公眾號消息，首批簽約，有52組客戶確認(rèn)成交。

6月6日，南京第二批次以舊換新活動很快跟上，此次有12家房企參與，共21個樓盤2780套房源。

新房信息不對等

參與面擴(kuò)大的同時(shí)，一些問題也隨之暴露出來。南京市民王榮就遇到新房價(jià)格“反轉(zhuǎn)”的情況。

4月29日，王榮來到“以舊換新”服務(wù)點(diǎn)，接待王榮的是服務(wù)點(diǎn)的工作人員?，F(xiàn)場人很多，工作人員給他推薦了一個樓盤，并提供了樓盤的銷售電話。

到樓盤的售樓處后，銷售人員給王榮推薦了一套位于2樓、面積142.87平方米的新房，原價(jià)約699萬元，打八折（不含裝修升級包）后，價(jià)格約553.5萬元，王榮當(dāng)場付了10萬元意向金。

第二天，王榮將自己名下的二手房相關(guān)資料交給了銷售人員。在等待1個月后，王榮詢問銷售人員銷售進(jìn)展時(shí)，卻被告知，“樓盤的不同股東意見不一，針對打折房源，有的股東不愿意賣。”

在售樓處現(xiàn)場談好的價(jià)格，卻突然不算數(shù)了，這并非王先生一個人的遭遇。在社交平臺上，王先生聯(lián)系到了其他幾個和自己經(jīng)歷類似的購房者，并通過“12345”熱線等渠道進(jìn)行維權(quán)，但到目前為止，王先生繳納意向金后已過去近2個月，仍未接到評估通知。

記者于6月18日來到該樓盤的售樓處，反復(fù)詢問新房的優(yōu)惠信息，銷售人員表示：“八折是不可能的。”隨后又解釋，之前的確準(zhǔn)備給頂樓、底樓房源一些優(yōu)惠，但到底優(yōu)惠多少，還要等公司的最終審批。

6月中旬，江蘇有媒體也曾報(bào)道，在南京第二批以舊換新的樓盤中，給以舊換新客戶的新房折扣為八七折，正常買房最低卻是七六折，這樣一來，出現(xiàn)了“換購價(jià)”與“市場價(jià)”兩套價(jià)格體系。

對于南京的以舊換新活動，南京房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士再三強(qiáng)調(diào)，“南京參與的企業(yè)比較多，老百姓參與度也比較高。已經(jīng)勇敢地走出這一步了，存在一些問題，不能苛責(zé)太多?！?/p>

啟東城投也遇到過“換購價(jià)”與“市場價(jià)”如何協(xié)調(diào)的問題。鈕向東說，此次參與“以舊換新”的新房售價(jià)全部打八八折，但其中一些樓盤本身的優(yōu)惠活動可能是八四折，也就意味著“換購價(jià)”要高于“市場價(jià)”。為避免出現(xiàn)不一致，啟東城投對樓盤本身優(yōu)惠低于八八折的房源，都按照該房源現(xiàn)行銷售價(jià)置換。

市場人士表示，在當(dāng)前樓市下行的背景下，有新盤為加速去化，本身就有不少優(yōu)惠折扣，相關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免出現(xiàn)兩套價(jià)格、新盤信息不透明等問題，保護(hù)置換者權(quán)益。

各地互相學(xué)習(xí)

除了新房價(jià)格之外，置換者最關(guān)心的，莫過于舊房的評估價(jià)。評估價(jià)是否“到位”，成為開發(fā)商和置換者能否“走下去”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。“就像相親一樣，要互相看對眼?！蹦贤ㄊ袇^(qū)一個樓盤的銷售人員表示。

評估價(jià)高了，房企不劃算；評估價(jià)太低，置換者不愿接受。“最好就卡在客戶心里的點(diǎn)上?！币患曳科箐N售負(fù)責(zé)人這樣形容。

如何確定評估價(jià)？長三角各地通過互相學(xué)習(xí)來確立評估模式。

總結(jié)下來，就是兩頭做文章：一方面，要有合理的舊房評估；另一方面，新房也要盡可能給予更多優(yōu)惠。

太倉率先提出“第三方評估”模式：在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對舊房進(jìn)行估價(jià)，取平均值得出最終收購價(jià)，宣城、啟東、鹽城等地都學(xué)習(xí)借鑒了太倉的這一做法?！拔覀冎饕チ颂珎}學(xué)習(xí)?！丙}城市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)。

啟東城投在初試水時(shí)，也前往海安、太倉取經(jīng)，在第二批“以舊換新”實(shí)施中，又將太倉的評估模式進(jìn)行了升級：3家評估公司增加為5家，“去掉一個最高價(jià)、一個最低價(jià)，取中間3個價(jià)格的平均值，讓評估價(jià)盡可能貼合真實(shí)的市場價(jià)格”。

在新房的優(yōu)惠上，各地也在相互借鑒。以南通為例，市住建局參考借鑒了長三角其他城市的做法后，在主城區(qū)出臺了獎補(bǔ)政策，對參與以舊換新的個人實(shí)施購房獎補(bǔ)，金額為新房總價(jià)的1%。

南通市區(qū)一家參與以舊換新的樓盤售樓處。李欣欣 攝

房企把舊房收購后，拿在手里該如何處置？這是各地都得面對的重要一環(huán)。要解決這個問題，不僅需要開發(fā)商有運(yùn)營智慧，也需要政府管理部門予以政策支持。目前各地開發(fā)商采取的策略包括但不限于：出租、出售，用于人才房、保障房等。

以太倉為例，舊房后續(xù)的處置方向是用作人才公寓的補(bǔ)充等，由太倉城投集團(tuán)負(fù)責(zé)。在啟東，城投集團(tuán)也在探索舊房后續(xù)處置，計(jì)劃嘗試“以舊換舊”、作為拆遷安置的補(bǔ)充等，“我們也在和市里（主管部門）進(jìn)行溝通，商量可行性”。

對各地的國企來說，處置舊房的手段相對多樣化，而民企的處置路徑則更為有限。南通市區(qū)一樓盤的銷售負(fù)責(zé)人坦言，因?yàn)閾?dān)心舊房后續(xù)處置的問題，只敢拿出10套房源，“作為一個開發(fā)企業(yè)，舊房去化的途徑太少了，只能再次流向市場”。該負(fù)責(zé)人建議，可以由政府搭建一個公開平臺，讓廣大市民在此平臺選房，“如果收購的舊房有了去路，房企參與的動力肯定會更強(qiáng)。”

對此，南通市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，計(jì)劃成立一個安居集團(tuán)，對收購的住房進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

隨著住房以舊換新的參與面越來越廣，如何做好后續(xù)服務(wù)、能否跟進(jìn)出臺金融產(chǎn)品、國企資產(chǎn)處置公司如何高效運(yùn)營等，成了這些城市要面對的新課題。

責(zé)編：寧靜

一審：寧靜

二審：姚茜瓊

三審：張德會

來源：上觀新聞