加裝電梯只是起點，更重要的，是讓電梯長久持續(xù)地運營下去。

6月24日，浙江紹興，大雨瓢潑。

家住上虞區(qū)百官街道平陽山社區(qū)振通新村4幢2單元6樓的徐思鋒冒雨下樓，繞著門口尚未完工的電梯走了兩圈，似乎是確認檢查無誤后才轉(zhuǎn)身回家。路過的鄰居見狀打趣：“徐師傅，雨天電梯不施工，您這是在看啥？”徐思鋒一時回答不上來，邊笑邊喃喃自語：“我就是看看進度。”

徐思鋒對這部電梯盼了太久。

振通新村建于世紀之交，含6幢房子共12個單元，徐思鋒所住的6樓為頂層。大約兩年前，徐思鋒剛剛退休，想將父母接過來住更方便照顧，但老人上了年紀，行動不便，上下6樓實在費力。他便和鄰居一起張羅起加裝電梯這件事，但由于種種原因，未能如愿。

直到去年，加梯才迎來轉(zhuǎn)機。去年開始，上虞將加梯工作與老舊小區(qū)改造提升工程相結(jié)合，振通新村是首批試點小區(qū)之一。此舉不僅提升效率，還幫居民們省了錢。即便是徐思鋒這樣的頂樓住戶，每戶也只需出資3萬元左右。前不久，小區(qū)內(nèi)首部電梯完成加裝，而徐思鋒心心念念的電梯也將于下月完工投用。

既有住宅加裝電梯一直是老生常談的話題。相關(guān)工作看似簡單，實則千頭萬緒，尤其要讓利益訴求各不相同的人找到“最大公約數(shù)”，談何容易？更何況，即便加裝電梯完工了，也不意味著萬事大吉，還要面臨“誰來管、管什么、錢誰出”等后續(xù)管理和運維問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，長三角各城市對于老房加梯和后續(xù)管理的探索陸續(xù)走入下半場，特別是今年以來，各地搶抓大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新重大機遇，創(chuàng)出很多成功的案例。 記者采訪發(fā)現(xiàn)，長三角各城市對于老房加梯和后續(xù)管理的探索陸續(xù)走入下半場，有很多成功的案例，但仍有一些問題亟待解決，重點逐步轉(zhuǎn)向成片加裝。杭州、嘉興等地提出引入聽證會形式，幫助解決更多人的顧慮；紹興則借勢借力，將加裝電梯與老舊小區(qū)改造、未來社區(qū)建設(shè)等相結(jié)合，提升效率。另外，杭州、南京等地還曾推出“公交電梯”“租賃電梯”等模式，試圖給出更“激進”的解決方案。

紹興新昌順和家園小區(qū)，從2020年開始加裝電梯，所有單元樓道已實現(xiàn)加裝電梯全覆蓋。 受訪者供圖

今年4月，紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公開了《紹興市既有住宅加裝電梯工作的實施意見（修訂）》，總結(jié)此前經(jīng)驗的同時，還對原有方案進行了修改和細化。很多人期待，這份新文件的出現(xiàn)，或許可以成為一個轉(zhuǎn)機，能夠更好地推動工作。

考慮細一點，麻煩少一點

加裝電梯，最難的是協(xié)調(diào)群眾意見，尤其是低層住戶，因加裝電梯影響采光、通風、用地等，往往會滋生抵觸情緒。很多老房子的加梯計劃都是中途流產(chǎn)的。

上虞區(qū)政府的留言平臺上，今年1月曾有過“振通新村小區(qū)強裝電梯”的信訪投訴。留言中稱“加裝電梯從無到有，屬于違章建筑”。另外，留言中還列出加裝電梯的不利因素。比如，外掛電梯占用大量空間；破壞老樓墻體結(jié)構(gòu)，存在安全風險；消防安全隱患增加；影響低層住宅采光，噪聲污染；低層住宅價格劇降，個人利益受損等。

但要真說起來，和徐思鋒一樣盼著小區(qū)加裝電梯的居民，其實更多。平陽山社區(qū)副主任董益菠告訴記者，振通小區(qū)是比較典型的老舊小區(qū)，居民的年齡整體偏大。小區(qū)122戶居民中，60歲以上人數(shù)占比超過70%。此前，社區(qū)曾針對加裝電梯一事做過民意調(diào)查，結(jié)果顯示80%以上居民都表示同意。

即便如此，在具體操作過程中，仍有各種反對意見。為此，街道和社區(qū)沒少花心思。董益菠已經(jīng)記不清開了多少次協(xié)調(diào)會，但那段時間她幾乎每天都要上門做居民的思想工作，挨家挨戶去敲門。時間一般趁中午或者晚上，這個時候，居民們都在家里，吃飯的時候，聊起來也會比較輕松。“白天找居民，晚上想對策，經(jīng)常要忙到凌晨一兩點?！?/p>

另外，還要發(fā)動鄰里和樓上樓下居民反復游說。百官街道村鎮(zhèn)建設(shè)辦項目負責人徐偉達說：“一方面，畢竟住了二十來年，大家都是鄰居，總歸有點人情面子的；另一方面，很多鄰里日常的小摩擦，在加梯這個具體場景中，都被放大了，但只要把問題說通了、解決了，工作也就好推進了?！?/p>

前不久，小區(qū)1幢2單元的電梯加裝完成，總算是了了很多人的心愿。此后，徐思鋒所在的4幢2單元的電梯也即將完工，計劃于下月投入使用。雖然距離小區(qū)全部加裝12部電梯的目標還有距離，但徐偉達信心滿滿。

在這方面，不妨再看看嵊州市的經(jīng)驗。2022年，嵊州盛都花苑北區(qū)15個單元完成加裝電梯工作，成為紹興市首個實現(xiàn)加梯全覆蓋的老舊小區(qū)。嵊州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長酈劍告訴記者，當時，住建部門專門針對一些具體問題，做了詳細的調(diào)研：“只有專業(yè)的回答，才能讓更多人信服。”

比如，反對的聲音主要集中在1樓和2樓。有人擔心影響采光，有人懷疑有噪聲污染，那么到底影響多大？他們請了專業(yè)的測試機構(gòu)，檢測的結(jié)果是，采光影響不超過半個小時，噪聲幾乎可以忽略不計。還有人抱怨，老舊小區(qū)本就狹窄，外掛電梯又占用大量空間，可能產(chǎn)生安全隱患。于是，小區(qū)通道寬度被嚴格限制，來保證“一樓單元門打開后，兩輛電動自行車可交會通行”。值得一提的是，因為電梯的安裝位置涉及一戶居民的車棚，若車棚拆了，這戶居民的停車就不方便。后來，物業(yè)和居委會想了辦法，把小區(qū)里一個閑置的車棚和這戶居民做了調(diào)換，這戶居民很痛快地答應了。

紹興嵊州盛都花苑北區(qū)，是紹興首個整體加裝電梯小區(qū)試點。 受訪者供圖

“總的來說，我們要把自己當成每一幢要加梯的居民，方方面面盡可能替他們考慮周全。前期考慮細一點，后面麻煩就會少一點。”酈劍總結(jié)經(jīng)驗，“主要就是實實在在告訴他們，確實有影響，但是影響不會很大，而且加了電梯會提升小區(qū)的形象和檔次”。他還發(fā)現(xiàn)，“整體加梯后，小區(qū)洋氣了很多。不僅如此，小區(qū)房價也迎來上漲，雖然低層漲價沒有高層多，但至少打破了跌價的傳言”。

杭州的經(jīng)驗也值得借鑒。此前，杭州創(chuàng)新提出加梯聽證會的機制，聽證會由街道、社區(qū)工作人員、律師、調(diào)解員、電梯設(shè)備專家、加梯申請方代表和反對方代表等人員參加。聽證會搭建了公開透明的溝通平臺，讓雙方意見都能得到充分表達，有利于化解加梯矛盾。今年4月公示的《紹興市既有住宅加裝電梯工作的實施意見（修訂）》中，也將增設(shè)聽證會條款納入其中，具體效果讓人期待。

紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長錢路琪表示，很多工作都是一步步摸索出來的，針對低層業(yè)主反對強烈的問題，此次也提出了優(yōu)化措施，來減少矛盾糾紛。例如，征收權(quán)益均享和減少最大干預等，前者指的是當房屋被征收或拆遷時，未出資的低層業(yè)主也享有同等權(quán)益，后者則對加梯限重進行限制，盡量減少對底層住宅和相鄰建筑的不利影響。

省一點，再省一點

經(jīng)費同樣是個大問題。畢竟，除了政府補貼，還要居民自己真金白銀地掏錢。

酈劍告訴記者，電梯加裝需經(jīng)歷方案設(shè)計、意見征求、資金籌集、施工建造、完工驗收等程序。這一過程中，居民首先要完成資金籌集后才能建造電梯。一般來說，需要加裝電梯的幾乎都是老舊小區(qū)，居民大多是退休老人，收入不高，一次性支付數(shù)萬元資金頗有壓力，加裝電梯還可能涉及地下管線改造遷移等，也是一筆不小的費用。

截至目前，紹興全市累計已完工加裝電梯1088臺，加梯數(shù)量位居浙江省第二位，僅次于杭州。相對來講，紹興的加梯補貼較高，因此進展也較快。紹興市區(qū)每臺加裝電梯的補貼標準為25萬元。在此基礎(chǔ)上，上虞還為每臺電梯多拿出5萬元，專門補貼給一樓和二樓住戶；柯橋、越城對5臺以上整體加裝的小區(qū)，再給予每臺5萬元的補助。在嵊州，受限于當?shù)刎斦闆r，每臺加裝電梯的補貼標準為15萬元。

有人算了筆賬，紹興6樓住宅加裝電梯的費用在45萬元至50萬元之間。其中，按紹興的標準，管線遷移費用由地方財政和管線遷移單位各承擔一半，業(yè)主不必出錢。如果是整片加裝，將加裝電梯與老舊小區(qū)改造結(jié)合，所涉電梯基坑建造相關(guān)費用納入舊改工程，還可再省一筆錢。理想情況下，算上政府補貼，每部電梯業(yè)主自籌的費用僅需十多萬元。而在嵊州，加梯的費用一度達到30萬元。

“可別小看這個差距。雖然看起來差了20萬元，但如果換個角度想，可能就是差了2倍，這個心理落差可能就有點難以接受了?！贬B劍說。這個落差一度讓包括盛都花苑北區(qū)在內(nèi)的嵊州加梯工作陷入短暫的停滯。

不過，嵊州也想了新辦法。比如，以小區(qū)整體加裝的規(guī)模效應為條件，經(jīng)過與電梯企業(yè)的協(xié)商，采用打包加裝模式建設(shè)。由加梯企業(yè)與小區(qū)業(yè)委會或社區(qū)簽訂整體加裝合同，企業(yè)先行墊資建造，完工后再與業(yè)主簽訂合同。此外，建成后業(yè)主還可以選擇一次性或分期付款兩種模式。經(jīng)濟實在困難的，最高可選擇5年的分期付款，并實施5年兜底維保。一番操作下來，每部電梯的加裝費用大概可下降5萬元至7萬元。

目前，在紹興，雖沒有明確規(guī)定，但電梯加裝費用基本按照“一二三四”的比例分攤。即一樓二樓不出錢，三樓及以上分別按10%、20%、30%和40%的比例出錢。出錢最多的是6樓。每年的電費和維保費，也由每戶按相應比例分攤。

紹興嵊州湖濱公寓，2022年已完成所有電梯加裝工作。 受訪者供圖

2022年，盛都花苑北區(qū)的15臺電梯安裝完成，有媒體采訪小區(qū)居民，有居民表示：“算上政府補貼和街道‘獎勵’，出資最多的頂樓也只要拿出3萬元?！彼€去打聽了一圈，發(fā)現(xiàn)這個價格算挺便宜的。記者跟徐思鋒打聽，他的說法也差不多?！拔覀円粦舫?萬元就能裝個電梯，這多劃算啊?！毙焖间h感慨。

算起來，徐思鋒家門口的電梯能裝起來，和加梯成本持續(xù)下降也有關(guān)系。這兩年，紹興全面推進整體加裝模式，主要是結(jié)合老舊小區(qū)改造提升和未來社區(qū)建設(shè)等工程，在具備條件的建設(shè)改造項目中推進整體加裝工作。暫不加裝的單元，則預留電梯沉井位置和各類管線接口。聽起來有些復雜，但目的還是在于降低加梯成本，讓更多人受益?！昂唵蝸碚f，就是包括地下勘探、圖紙設(shè)計等步驟，都由政府負責，對業(yè)主來說，前期費用都可以省掉了。”徐偉達說。

為了加裝電梯，紹興下了大力氣。錢路琪告訴記者，接下來，紹興還將優(yōu)化程序，盡可能減少業(yè)主損失。以前，加裝電梯的第一步，是需要提前委托專業(yè)的建筑單位對相關(guān)項目進行專項設(shè)計并出具報告，這部分費用由業(yè)主自行承擔。由于是規(guī)范化設(shè)計，費用相對較高，如果后續(xù)無法推進落實，這筆錢也就成了“沉沒成本”。現(xiàn)在，項目初期只需要提供初步方案即可，并將專項設(shè)計方案調(diào)整至施工圖審階段。如果前期協(xié)商不成功，電梯裝不了，那么也就不用出設(shè)計方案的錢了。

運營維護，未雨綢繆

眼看著電梯即將完工，徐思鋒有些激動。用他的話說，“平日里走進走出，總會想著多看兩眼”。對他來說，電梯完工后，他終于可以把父母接過來了，并且以后也可以更方便地幫子女帶孩子了。“加裝電梯，惠及的其實就是一老一小?！毙焖间h說。

不過，他最近也有新的擔憂。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉。他聽說過，有的地方好不容易裝好了電梯，但由于沒談妥后續(xù)運營管理的問題，最終電梯停用。

這樣的擔憂不無道理。由于加裝電梯大多處于室外，對很多電梯來說，5年是一個門檻，之后就可能逐步會出現(xiàn)一些問題，隨之而來的，維保的費用也會相應增加。長三角很多城市從2018年前后開始加快推進既有加裝電梯相關(guān)工作，目前已陸續(xù)步入下半場。記者曾多次聽人提到：“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’，已經(jīng)到了迫在眉睫的時候?！?/p>

一般來說，電梯作為特種設(shè)備，都由物業(yè)公司管理。但實際問題是，大多數(shù)加裝電梯的老舊小區(qū)，并沒有物業(yè)公司。酈劍表示，目前嵊州采取的是打包運營的模式?！半娞萜髽I(yè)既負責加梯，也負責后續(xù)的維保等問題，實行的是5年兜底維保?！贬B劍說，這樣的好處是方便管理，價格也比較優(yōu)惠，每部電梯每年6000元，既包括電費等運營服務費用，也包含年檢費用和外立面、玻璃等維保費用。不過，此項協(xié)議即將到期，后續(xù)還要視具體協(xié)商情況來定。

在紹興，類似的模式比較普遍。很多小區(qū)在加裝電梯前，還會額外簽訂一個合同，將后期的運營管理和維修保護等都委托給電梯公司。錢從哪里來？每幢樓或每個單元會推選一個業(yè)主代表，由他去建立一個公共賬戶，費用則按照前期協(xié)商好的比例分攤，再通過公共賬戶進行支付。

“我們的電梯都是刷卡的，刷完卡才能到達指定樓層。也就是說，通過使用權(quán)限來作為限制條件，如果哪戶沒有繳費，那么就停用他的使用權(quán)限。這是目前我們探索下來，操作性比較高的方式?！毕嚓P(guān)工作人員說。

紹興諸暨桂花園小區(qū)，已有7臺電梯完成加裝。 受訪者供圖

對于加裝電梯的運營問題，長三角還曾出現(xiàn)過更“激進”的嘗試。

比如，南京曾探索“租賃電梯”模式。2018年，南京櫻鐵村小區(qū)與西安標準電梯有限公司合作開展租賃電梯推廣試點。住戶按照樓層不同，在15年內(nèi)每年繳納相應標準的租金，便可刷卡乘坐電梯，使用次數(shù)沒有限制，同時也有專門的運營公司負責電梯的檢修。不過，雖然試點很早，但這部電梯花了近兩年時間才建成，直到2020年5月才交付使用。后來，由于電梯公司無法實現(xiàn)收支平衡，項目被迫取消。

2021年，杭州市臨安區(qū)碧桂苑小區(qū)1元1次的“公交電梯”也曾引起不少討論。所謂“公交電梯”，指電梯公司全額承擔前期建設(shè)和后期維保費用，居民按乘坐次數(shù)收費，住在高樓層的居民肯定使用多，住在低樓層的居民一般使用得少。不過，幾個月運行下來，數(shù)據(jù)不大好看，乘梯人數(shù)比預估的少，盈利比較困難，最后不了了之。

歸根結(jié)底，還是因為類似探索沒有跑通盈利模式?！肮浑娞荨边\營收入主要包括按次收取的電梯乘坐費和電梯廣告費，風險則在于老舊小區(qū)中老年住戶的接受程度不高和支付手段復雜。但在實際運營中，由于老舊小區(qū)的樓層和住戶有限，廣告收入不多?！白赓U電梯”的難點在于資金回收周期過長，對電梯公司而言，一旦出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。

但無論“公交電梯”還是“租賃電梯”，都旨在推動加裝電梯快速安裝，也曾吸引了更多人對這項工作的廣泛關(guān)注，這無疑有積極意義。事實上，加裝電梯只是起點，更重要的，是讓電梯長久持續(xù)地運營下去。老房加梯一向是重要的民生工程，但如何真正讓加梯體現(xiàn)民心所向、多方共贏，還有待持續(xù)探索。

責編：寧靜

一審：寧靜

二審：唐煜斯

三審：張德會

來源：上觀新聞