三湘都市報(bào)·新湖南客戶端全媒體記者 卜嵐  通訊員 李曉琦 申佳鷺

近日，住建部副部長董建國在新聞發(fā)布會(huì)上表示，將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制，長沙等22個(gè)城市目前正開展試點(diǎn)。

新制度一出，立即引發(fā)熱烈討論。為何此時(shí)提出房屋養(yǎng)老？這一政策對市場將產(chǎn)生何種影響？記者為此咨詢調(diào)查。

動(dòng)態(tài)

上海已試點(diǎn)，長沙列入首批名單

一石激起千層浪，“房屋養(yǎng)老金”在近日成為熱詞。

所謂“房屋養(yǎng)老金”，是對房屋進(jìn)行維護(hù)和修繕的一種形象比喻，就是為房子設(shè)立的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

在此前的新聞發(fā)布會(huì)上，董建國表示，目前，22個(gè)城市正在試點(diǎn)。其中，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶已經(jīng)通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金建立起來了，試點(diǎn)的重點(diǎn)將是政府把公共賬戶建立起來。

三湘都市報(bào)記者注意到，22個(gè)試點(diǎn)城市名單，長沙位列其中。而作為一線城市，上海則已經(jīng)于8月21日率先宣布在浦東等區(qū)域?qū)嵤┓课蒺B(yǎng)老金制度，并計(jì)劃在明年進(jìn)行全市推廣。

房屋養(yǎng)老金等制度，其實(shí)已經(jīng)并非新詞。早在2023年6月，住建部黨組書記、部長倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

而在該項(xiàng)政策的探索上，煙臺(tái)、濟(jì)寧、青島、青海也開始在探索相關(guān)政策。

焦點(diǎn)1

養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”

為什么要探索房屋養(yǎng)老金制度？這其實(shí)非常必要。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告指出，目前，全國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均。

而且老舊小區(qū)的問題也不容忽視。截至2022年年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超過30年的接近20%。預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”。

湖南中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長陳世霞指出，其實(shí)，我國關(guān)于住宅的維修、更新、改造，實(shí)際上已有一項(xiàng)固有“資金池”——物業(yè)維修資金。2004年以后，物業(yè)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，“但在2004年之前的老小區(qū)，就根本沒有這筆錢，房屋出現(xiàn)問題維修資金來源就很難解決。此外，隨著房地產(chǎn)市場由增量市場進(jìn)入到存量房市場，城市更新也成為城市發(fā)展的重要內(nèi)容?！?/p>

“既然是為了維護(hù)老舊房屋，那養(yǎng)老金是沖著‘老破小’來的，房屋持有成本將上升，對老破小肯定是個(gè)巨大利空。”消息一出，部分自媒體紛紛發(fā)文表示，房東們要趕緊處理手上存貨。但，事實(shí)果真如此嗎？

對此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛發(fā)文分析稱，從出發(fā)點(diǎn)來說，房屋養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”。通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個(gè)人賬戶和公共賬戶。其中，個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金；建立公共賬戶是目前這項(xiàng)制度要解決的重點(diǎn)，“房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題?！?/p>

尹飛表示，舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶即住宅專項(xiàng)維修資金；比如地震之后需要對相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。

焦點(diǎn)2

房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅

“房屋養(yǎng)老金來了，是不是等于房產(chǎn)稅？”近日，看到網(wǎng)上關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度的消息，長沙市民周先生有點(diǎn)擔(dān)心，“這是否意味著房屋持有成本增加了？”

“房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅是兩個(gè)截然不同的概念，網(wǎng)絡(luò)上流傳的‘房屋養(yǎng)老金實(shí)為變相房產(chǎn)稅’的說法實(shí)屬誤解?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金體系由個(gè)人賬戶與公共賬戶兩大板塊構(gòu)成。其中，個(gè)人賬戶部分直接源自原有的物業(yè)維修基金，無需業(yè)主額外繳納費(fèi)用。而公共賬戶則是后續(xù)將加速建立的新機(jī)制，其資金來源將由政府負(fù)責(zé)籌集，同樣不涉及個(gè)人出資。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅有著怎樣的區(qū)別，以及在大眾比較關(guān)心的賬戶監(jiān)管層面，應(yīng)該如何做好的問題，應(yīng)該明確的是，房屋養(yǎng)老金本質(zhì)上并不是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是稅收，是居民持有房屋不動(dòng)產(chǎn)需要上繳國家的稅收。收取之后也非完全應(yīng)用到小區(qū)本身，不能解決房屋養(yǎng)老問題。

焦點(diǎn)3

養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)

關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度，公眾最關(guān)注的問題之一或許是資金來源。

尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

此外，8月26日，住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評論文章也提到，房屋養(yǎng)老金公共賬戶不需要老百姓出錢。該文章表示，養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。

“房屋養(yǎng)老金制度可類比于公積金體系，通過匯集個(gè)人或相關(guān)方繳納的款項(xiàng)，形成一個(gè)龐大的資金池，由政府部門統(tǒng)一監(jiān)管并統(tǒng)籌調(diào)配使用，也就是官方所稱的公共賬戶。”陳世霞強(qiáng)調(diào)，近日官方已經(jīng)定調(diào)了，公共賬戶是不需要個(gè)人出資的，“房屋養(yǎng)老金制度，這一制度調(diào)整屬于政策框架的優(yōu)化，旨在不增加個(gè)人經(jīng)濟(jì)壓力的前提下，為城市老舊社區(qū)的改造與維護(hù)，提供穩(wěn)定且充足的資金來源?！?/p>

展望

舊改或成為市場新藍(lán)海

22個(gè)城市試點(diǎn)，對于市場而言，又將帶來哪些改變？

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理認(rèn)為，建立房屋養(yǎng)老金制度，有利于為老舊小區(qū)改造提供更穩(wěn)定的資金來源，為房屋提供全生命周期安全保障，進(jìn)而提高居民的居住品質(zhì)、穩(wěn)定房價(jià)。同時(shí)，借助“養(yǎng)老金”，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)、片區(qū)面貌的改善。

對于市場成交量的影響，陳世霞認(rèn)為并不會(huì)有明顯變化，也不會(huì)造成所謂的“老房成本增加，更難出手”的現(xiàn)象，“這更多的制度層面的改變，對二手市場而言，目前成交的主要以15年內(nèi)的房源為主，房齡較大的老舊小區(qū)成交量很少。此外，對于新房市場而言，該政策并未涉及新的費(fèi)用繳納要求，也不會(huì)有明顯變化。”

張波表示，不同于增量開發(fā)，房屋養(yǎng)老金更多是在存量房產(chǎn)的質(zhì)量保障層面，涉及主體結(jié)構(gòu)以及大型戶外地面等部分的修繕往往需要建筑行業(yè)參與。而室內(nèi)的相關(guān)改造和修繕，則是與裝修裝配直接相關(guān)，隨著房屋老齡化趨勢的不斷加劇，這兩類行業(yè)的參與度會(huì)不斷加深，未來有可能誕生出更多行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。

“舊改成為市場的新藍(lán)海。住房養(yǎng)老金制度的實(shí)施，還將進(jìn)一步推動(dòng)老舊住宅的維修與改造，避免高層住宅淪為老破舊貧民小區(qū)?！遍L沙一房企負(fù)責(zé)人坦言，大量城市更新的工程如果啟動(dòng)，將為房地產(chǎn)公司、裝修公司、建筑公司等相關(guān)行業(yè)帶來新發(fā)展機(jī)遇。

責(zé)編：許利文

一審：卜嵐

二審：朱蓉

三審：周文博

來源：三湘都市報(bào)

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