本周，正式邁入樓市的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九”階段。對(duì)于正處于調(diào)整期的樓市而言，今年的“金九”行情是觀察和影響后市走向的重要節(jié)點(diǎn)。對(duì)于廣州市場(chǎng)而言，這個(gè)9月不僅是房企推新促銷(xiāo)的節(jié)點(diǎn)，也是土地拍賣(mài)的“大月”，將有12宗宅地在9月競(jìng)拍，涉及到金融城、琶洲等中心區(qū)熱點(diǎn)板塊，其成交行情也將成為影響樓價(jià)甚至整個(gè)樓市預(yù)期的重要因素。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化

部分城市出現(xiàn)觸底反彈

上周末，位于黃埔的舊改大盤(pán)中建海絲城首次開(kāi)盤(pán)，成為“金九”前搶跑的代表性項(xiàng)目。一些小戶(hù)型單位每平方米3.5萬(wàn)元左右的售價(jià)，再次拉低區(qū)域價(jià)格，而這種明顯的“以?xún)r(jià)換量”策略效果不錯(cuò)，開(kāi)售現(xiàn)場(chǎng)人氣十足，項(xiàng)目報(bào)稱(chēng)首開(kāi)收金10.8億元，為近期去化較高項(xiàng)目之一。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于一個(gè)規(guī)模大盤(pán)而言，這說(shuō)明價(jià)格符合或者低于市場(chǎng)預(yù)期，筑底價(jià)格的出現(xiàn)就會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)的成交。

當(dāng)下，對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期依然是影響置業(yè)意愿的關(guān)鍵因素。那么，這個(gè)“金九”對(duì)樓價(jià)的預(yù)期能夠穩(wěn)住嗎？

從目前新房市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，已出現(xiàn)降幅縮窄，結(jié)構(gòu)性上漲的行情。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月，百城新建住宅平均價(jià)格為16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

其中，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲3.41%。從廣州市場(chǎng)來(lái)看，新房?jī)r(jià)格8月環(huán)比下跌0.11%，同比上漲0.44%。

值得關(guān)注的是，根據(jù)緯房研究院、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一二線城市8月上半月房?jī)r(jià)自2022年4季度以來(lái)首次疑似觸底，其中廣州及北京更為明顯。絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)較最低點(diǎn)回升1-6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市相對(duì)于一線城市，觸底回升現(xiàn)象更為明顯。除廈門(mén)外，其監(jiān)測(cè)的其他樣本城市普遍停止再創(chuàng)新低。大連、哈爾濱、天津等部分二線城市已經(jīng)抹去了近三個(gè)月的跌幅。

在近日萬(wàn)科舉行的2024年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也表示，目前房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)3年的調(diào)整，已經(jīng)回落到相對(duì)比較合理的水平，新產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比也得到了較大的提升，政策端對(duì)多樣化住房需求的支持，也讓買(mǎi)房變得更加容易。從供給側(cè)來(lái)看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來(lái)隨著供求關(guān)系、供需關(guān)系的改善，也為接下來(lái)市場(chǎng)走出低谷，重拾向上動(dòng)力，創(chuàng)造了條件。

8月二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行

成交結(jié)構(gòu)發(fā)生微妙變化

如果說(shuō)一手新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)筑底信號(hào)，將帶來(lái)市場(chǎng)上行的動(dòng)力，那么二手房市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定將是推動(dòng)樓市復(fù)蘇的基石。二手房市場(chǎng)成交價(jià)格和數(shù)量決定著能否支撐起改善型置業(yè)的行情。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，8月百城二手住宅平均價(jià)格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”仍在帶動(dòng)百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行。核心城市二手房成交量環(huán)比回落，低基數(shù)下同比仍增長(zhǎng)，但增幅有所收窄。

而以廣州市場(chǎng)來(lái)看，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月（統(tǒng)計(jì)周期：7月26日至8月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽8872套和88.28萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降11.58%和12.80%。成交量沒(méi)有延續(xù)6、7月連續(xù)兩個(gè)月成交過(guò)萬(wàn)套的原因，包括炎熱多雨天市民外出看房意愿較弱，暑假外出游玩市民暴增，“5·28政策”等利好在6月和7月已消化相當(dāng)一部分存量需求，市場(chǎng)新增需求不足。9月發(fā)展商將進(jìn)行的大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)，一定程度上會(huì)分流部分客戶(hù)，二手房市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)也將延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，目前買(mǎi)家還價(jià)幅度相對(duì)較大，市場(chǎng)上“以?xún)r(jià)換量”特征明顯，部分急于變現(xiàn)或持有房源為高樓層樓梯樓的業(yè)主愿意擴(kuò)大議價(jià)空間促成交。同時(shí)，因?yàn)榘鍓K內(nèi)存在放盤(pán)意愿的業(yè)主此前已陸續(xù)掛牌，近期新增掛牌量增速有放緩。

值得關(guān)注的是，雖然廣州二手房市場(chǎng)價(jià)格整體仍呈現(xiàn)環(huán)比、同比下跌的情況，但成交結(jié)構(gòu)上的變化依然醞釀著推動(dòng)市場(chǎng)走向的積極因素。根據(jù)合富大數(shù)據(jù)，8月16日-8月22日，廣州二手房成交多達(dá)一半個(gè)案為90㎡以下中小戶(hù)型，越秀、荔灣等市中心區(qū)域大齡二手房成交爆發(fā)。市中心“老破小”成交爆發(fā)，也帶動(dòng)2萬(wàn)-4萬(wàn)元/㎡的低單價(jià)段二手房成交占比明顯提升，從8月9日-8月15日的42%提升至8月16日-8月22日的48%。

二手樓市處于階段性調(diào)整，持有越秀“老破小”二手房的業(yè)主，出貨套現(xiàn)意愿加強(qiáng)，而價(jià)格在經(jīng)歷調(diào)整期后，也回調(diào)到對(duì)買(mǎi)家相對(duì)吸引的位置。中心區(qū)小戶(hù)型的加速成交，也意味著對(duì)改善型需求釋放具有更大的支撐力。

多宗中心區(qū)地塊推出

將重新錨定中心區(qū)價(jià)格

除了一二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，土拍市場(chǎng)的成交情況也是影響市場(chǎng)預(yù)期和判斷的關(guān)鍵因素。隨著近日多宗地塊接連掛牌，這個(gè)9月廣州將有12宗宅地進(jìn)行競(jìng)拍，這在歷年的“金九”市場(chǎng)中，都是比較罕見(jiàn)的情況。

從競(jìng)拍地塊來(lái)看，包括近期最引人關(guān)注的天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊（南方面粉廠地塊），起拍價(jià)達(dá)88億元，刷新了今年廣州宅地的起拍價(jià)紀(jì)錄，折合樓面地價(jià)5萬(wàn)元/平方米左右。作為金融城西區(qū)首個(gè)開(kāi)發(fā)的臨江地塊，將成為下半年廣州土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。此外，海珠推出了多宗熱門(mén)地塊，將成為中心區(qū)最熱的供應(yīng)區(qū)。琶洲南區(qū)三宗地塊，樓面地價(jià)在每平方米4.2萬(wàn)~4.3萬(wàn)元左右。相比幾年前出讓的時(shí)代大家地塊、中海觀澔府地塊5萬(wàn)多/平方米的樓面地價(jià)，下調(diào)了不少。白云區(qū)推出的兩宗嘉禾望崗地塊，雖然整體體量不大，但也位于市場(chǎng)關(guān)注的熱門(mén)板塊。

總體來(lái)看，9月競(jìng)拍地塊主要位于中心區(qū)，不乏大體量高總價(jià)地塊，其起拍價(jià)和成交行情對(duì)于中心區(qū)價(jià)格走勢(shì)判斷也將起到重要作用，尤其是金融城和琶洲的最新定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不僅考驗(yàn)了目前市場(chǎng)的承接力水平，也將決定市場(chǎng)高端產(chǎn)品的價(jià)值走向。

【后市展望】

“金九銀十”置業(yè)好時(shí)機(jī)

綜合對(duì)樓價(jià)預(yù)期產(chǎn)生關(guān)鍵影響的一二手房市場(chǎng)價(jià)格、最新土地拍賣(mài)行情來(lái)看，這個(gè)“金九”，市場(chǎng)各方博弈的力量不小。

從房企來(lái)看，今年前8月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額26832.4億元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%）， 累計(jì)同比降幅連續(xù)6個(gè)月收窄，目前“以?xún)r(jià)換量”的策略仍將是市場(chǎng)的主流。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)跌幅收窄或許預(yù)示著市場(chǎng)的一絲暖意，但這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)直線反彈。對(duì)于購(gòu)房者而言，重要的是根據(jù)自身需求把握好節(jié)奏， “金九銀十”的行情也是進(jìn)行置業(yè)的一次重新審視與決策好時(shí)機(jī)。

而對(duì)于后市走向，中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整階段，政府預(yù)計(jì)將繼續(xù)堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合策略，以促進(jìn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。需求端，一線城市限購(gòu)存較大優(yōu)化空間，同時(shí)繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度等或?yàn)樾枨髠?cè)政策優(yōu)化方向，以進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。供應(yīng)端，政策重點(diǎn)或聚焦加快國(guó)企收儲(chǔ)存量商品房節(jié)奏、推動(dòng)項(xiàng)目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤(pán)活力度等方面。

整體來(lái)看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，房企推盤(pán)促銷(xiāo)力度或?qū)⒓哟?，疊加政策支持進(jìn)一步落地顯效，短期內(nèi)核心城市市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將小幅回升。不過(guò)，前期土地縮量或制約房企供貨能力，或拖累銷(xiāo)售恢復(fù)，新房市場(chǎng)整體仍承壓。

而據(jù)克而瑞判斷，隨著傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，房企無(wú)論從推盤(pán)強(qiáng)度，還是營(yíng)銷(xiāo)力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)h(huán)比持增。但考慮到當(dāng)前市場(chǎng)行情，若無(wú)明顯政策性刺激，增幅或?qū)⒂邢蕖?/p>

責(zé)編：張?jiān)讫?/p>

一審：張?jiān)讫?/p>

二審：張馬良

三審：熊佳斌

來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)