加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

近日，上海取消溢價(jià)率上限之后的首批商品住房用地進(jìn)行土拍。兩幅出讓地塊，都位于靜安區(qū)，區(qū)位優(yōu)越、配套成熟，成交表現(xiàn)差異卻很大，引起市場熱議。其中，曹家渡地塊以高達(dá)31.2%的溢價(jià)率成交，大寧靈石地塊則以起始價(jià)格成交。為何會(huì)出現(xiàn)“一熱一冷”的現(xiàn)象？

“不同類型地塊的不同配置策略導(dǎo)致了這樣的現(xiàn)象。”上海市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)人并不感到意外：“土地出讓既看重面向市場競爭的高價(jià)配置方案，更重視有利于提升上?！鍌€(gè)中心’城市核心功能的復(fù)合配置方案，從而推動(dòng)轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

重回“價(jià)高者得”的市場邏輯

靜安曹家渡地塊為純住宅用地，出讓期間，經(jīng)過四家競買人的163輪競價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到31.2%，創(chuàng)下今年上海土拍溢價(jià)率之最，折射出優(yōu)質(zhì)純住宅用地的市場熱度和市場價(jià)值。

曹家渡地塊現(xiàn)場163輪競價(jià)

這項(xiàng)“第一”，隱含著上海土拍政策的思路變化，即重回“價(jià)高者得”的市場邏輯。

過去幾年里，上海出臺(tái)了多項(xiàng)土拍調(diào)控措施，避免土地市場過熱。到了今天，為何重提市場化配置導(dǎo)向？

主要原因在于，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化。從全國來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，融資環(huán)境發(fā)生變化，不少房企遭遇生存挑戰(zhàn)，同時(shí)，老百姓的住房需求從“有沒有”向“好不好”過渡。今年以來，土地市場整體熱度不高，區(qū)域分化加劇。

黨的二十屆三中全會(huì)指出，必須更好發(fā)揮市場機(jī)制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。9月26日，中央政治局會(huì)議明確，要抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

上海市規(guī)劃資源局資源利用處負(fù)責(zé)人告訴記者，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系變化、響應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，今年，上海商品住宅土拍交易規(guī)則圍繞市場化配置導(dǎo)向，完成了三個(gè)跨越。

第一個(gè)跨越，從第三批次出讓開始，取消宅地出讓溢價(jià)率10%上限要求，不再設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

第二個(gè)跨越，從第四批次出讓開始，對于市場熱度較高的地塊，采用“競價(jià)+搖號(hào)”的招掛復(fù)合方式，即如果競價(jià)達(dá)到溢價(jià)率30%的上限之后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，避免不理性競價(jià)。

第三個(gè)跨越，從第五批次起，取消搖號(hào)環(huán)節(jié)，采用兩輪競價(jià)、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高雙競”規(guī)則，最后一輪競價(jià)不再設(shè)置溢價(jià)率上限，價(jià)高者得。同時(shí)明確，開發(fā)商可以根據(jù)市場供求關(guān)系自主確定商品住房銷售價(jià)格，并按國家和上海商品房銷售管理措施實(shí)施價(jià)格備案和上市銷售。至此，地價(jià)和房價(jià)實(shí)現(xiàn)“雙放開”。

除了交易規(guī)則的調(diào)整，越來越多優(yōu)質(zhì)地塊、核心區(qū)域地塊被擺上貨架，主要分布在徐匯、靜安、楊浦、虹口等中心城區(qū)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年出讓地塊中，超過50%位于外環(huán)內(nèi)，最近幾個(gè)批次的地塊更是主要集中在中心城范圍。

“一系列改革舉措，不僅不斷向市場釋放積極信號(hào)，為房地產(chǎn)市場注入信心和動(dòng)力，而且為企業(yè)留出了一定的利潤空間，讓有實(shí)力、有能力的開發(fā)商和高品質(zhì)土地‘雙向奔赴’，從供給端引導(dǎo)開發(fā)商做好產(chǎn)品，提供好房子。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

總體來看，今年上海土拍市場平穩(wěn)有序，逐步呈現(xiàn)避冷趨暖、止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。截至目前，出讓五個(gè)批次住宅用地計(jì)26宗地，共吸引105名競買人，無一流拍。徐匯濱江斜土地塊溢價(jià)率30%，成為全國單價(jià)地王；靜安曹家渡地塊溢價(jià)率31.2%，樓面單價(jià)刷新了所在區(qū)域的紀(jì)錄。

土拍熱度上升，對上海樓市的信心產(chǎn)生了正向作用。上海已連續(xù)6個(gè)月房價(jià)漲幅全國排名第一，成為目前樓市復(fù)蘇的標(biāo)桿城市。

定力中的綜合價(jià)值導(dǎo)向

“價(jià)高者得”不是上海土拍規(guī)則堅(jiān)持的唯一導(dǎo)向。以起始價(jià)格成交，看似“爆冷”的大寧靈石地塊，區(qū)位優(yōu)越，因出讓方案要求極高，所以，僅有一名競買人中建玖合申請參拍，并競得土地。

靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。來源：同策研究院

記者了解到，大寧靈石地塊有特殊的商業(yè)和落稅要求。該地塊是住辦混合地塊，辦公占比21%，且出讓要求辦公必須100%長期自持。其次，地塊明確鼓勵(lì)總部落戶，并且要實(shí)現(xiàn)“功能、稅收、注冊”三落地，還得達(dá)到一定的坪效水平?！百Y金實(shí)力不是我們看中的唯一標(biāo)準(zhǔn)。通過各項(xiàng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，可以淘汰不符合要求的房企，讓綜合素質(zhì)更強(qiáng)、愿意和城市共同成長的市場主體進(jìn)入決賽圈。”靜安區(qū)規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)人說。

“上海在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，始終按照城市總體規(guī)劃要求保持著定力和追求，注重長遠(yuǎn)的目標(biāo)導(dǎo)向，更加注重以服務(wù)營商，重產(chǎn)業(yè)招商、強(qiáng)愿景引商、依長遠(yuǎn)穩(wěn)商，圍繞服務(wù)上海“五個(gè)中心”核心功能建設(shè)，去探索構(gòu)建總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)下的房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！鄙虾Ｒ?guī)劃資源局資源利用處負(fù)責(zé)人說。

可以看到，從第五批次起，上海土拍根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求、多元融合的業(yè)態(tài)和運(yùn)營管理要求，已經(jīng)把規(guī)劃“一張藍(lán)圖”導(dǎo)向融入了全要素全周期的資源配置中，規(guī)劃資源管理以及城市發(fā)展導(dǎo)向正在實(shí)現(xiàn)從單一功能向復(fù)合功能、單一經(jīng)濟(jì)維度向復(fù)合多元維度的轉(zhuǎn)變。

高品質(zhì)建設(shè)要求，也在倒逼開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。開發(fā)商中建玖合華東區(qū)域公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在競得土地的第二天，大家便緊鑼密鼓籌備一場大會(huì)。這是中國地產(chǎn)行業(yè)首次跨行業(yè)、跨專業(yè)科創(chuàng)開發(fā)者大會(huì)，開發(fā)商退居幕后，來自不同行業(yè)的管理者、研發(fā)人員和設(shè)計(jì)師走到臺(tái)前，圍繞大寧地塊展開“頭腦風(fēng)暴”：“消費(fèi)者的需求是什么”“怎么做低碳社區(qū)”……

“以前，開發(fā)商非常依賴以土地為核心的開發(fā)模式，重地段、不重產(chǎn)品?，F(xiàn)在這種模式走不通了，要通過集思廣益，希望打開思路，從用戶需求出發(fā)，做出作品?！痹撠?fù)責(zé)人說，10月底前，該地塊首輪共創(chuàng)方案即將出爐。

與此同時(shí)，上海有關(guān)部門也適應(yīng)新形勢，提供“交地即交證”“交房即交證”的“雙同步”服務(wù)，推動(dòng)項(xiàng)目加快開發(fā)和上市。企業(yè)在簽訂土地出讓合同到正式交地的時(shí)間內(nèi)，如果能夠完成土地出讓金付訖、契稅完稅、地籍調(diào)查等，就能在政府交地的同時(shí)拿到產(chǎn)證。另外，通過登記部門、稅務(wù)部門、住建部門、房管部門等的提前服務(wù)，開發(fā)商交房時(shí)，業(yè)主可以同時(shí)拿到房屋鑰匙和房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

9月5日，瑞虹板塊招商虹璽的首批購房業(yè)主，同時(shí)拿到了新房鑰匙和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。招商虹璽也因此成為上海首例實(shí)現(xiàn)“交房即交證”的新建住宅項(xiàng)目。

記者從上海市規(guī)劃資源局了解到，上海規(guī)劃資源部門將聚焦“五個(gè)中心”建設(shè)，保持“上海2035總規(guī)”“一張藍(lán)圖干到底”的定力和高品質(zhì)建設(shè)、高質(zhì)量發(fā)展追求，在統(tǒng)籌資源配置中，積極穩(wěn)妥處理好消存量和配增量的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、價(jià)格和時(shí)序、節(jié)奏關(guān)系，推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

責(zé)編：寧靜

一審：寧靜

二審：姚帥

三審：張德會(huì)

來源：上觀新聞