更多可用資金涌向商品房收儲(chǔ)并用于保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

不到20天，正在“升溫”中的樓市又迎來(lái)了一針“強(qiáng)心劑”，今年樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“銀十”讓人有了新期待。

9月24日，央行多“箭”齊發(fā)支持穩(wěn)樓市，提出了引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、支持收購(gòu)房企存量土地等五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政，為提振樓市注入一針“強(qiáng)心劑”。近期，樓市不斷傳來(lái)好消息，財(cái)政政策又開(kāi)始“接力”提振樓市，進(jìn)一步推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)。

10月12日，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次政策的一個(gè)重大突破是，財(cái)政部明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量房。這一重磅政策無(wú)疑再次提振了市場(chǎng)對(duì)樓市的信心。

打通土地收儲(chǔ)缺乏資金的“卡點(diǎn)”

房屋供給的源頭是土地供應(yīng)，盤(pán)活存量土地也是去庫(kù)存的重要措施。加快閑置土地的收儲(chǔ)，有利于房企回籠資金，幫助房企緩解流動(dòng)性壓力，也有利于防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

當(dāng)下，一些地區(qū)閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，不少房企前期拍賣的土地閑置，甚至無(wú)力開(kāi)發(fā)，特別是民營(yíng)房企缺乏繼續(xù)建設(shè)的資金，由于土地市場(chǎng)供需低迷，土地流轉(zhuǎn)并不順利，這是擺在一些房企面前的一道難題。

今年5月17日，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪曾在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，建立可持續(xù)的資金保障機(jī)制，對(duì)于收回、收購(gòu)的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持。

市場(chǎng)一直在期待這項(xiàng)政策落地，推動(dòng)解決一些企業(yè)的土地庫(kù)存“困局”。10月12日，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在發(fā)布會(huì)上表示，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

“此次會(huì)議明確專項(xiàng)債可用于新增土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)重大變化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，專項(xiàng)債券可用于土地儲(chǔ)備極大地突破了當(dāng)前賣地難、國(guó)企城投債務(wù)重對(duì)于土地盤(pán)活和儲(chǔ)備的制約。

存量土地盤(pán)活有三條路徑：企業(yè)自行開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)以及政府收儲(chǔ)。李宇嘉分析，如今，土地市場(chǎng)供需低迷，不少房企資金鏈緊張，房企自行開(kāi)發(fā)的積極性很低，土地流轉(zhuǎn)給國(guó)企或政府收儲(chǔ)成為主渠道。但由于政府或國(guó)企債務(wù)重、土地出讓金驟減，導(dǎo)致盤(pán)活難度大，而供求關(guān)系壓力大，迫切需要盤(pán)活，這也是專項(xiàng)債用途“擴(kuò)圍”的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也談到，此次專項(xiàng)債“擴(kuò)圍”，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲(chǔ)缺乏資金的“卡點(diǎn)”。

與此同時(shí)，李宇嘉也指出，一般來(lái)說(shuō)，使用專項(xiàng)債涉及償還本息的問(wèn)題，使用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地一般用于保障房建設(shè)或再出讓，其中，保障房屬于惠民生的項(xiàng)目，項(xiàng)目利潤(rùn)往往相對(duì)較低。這就需要綜合考慮土地收儲(chǔ)成本以及保障房項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金平衡很關(guān)鍵。

“綜合來(lái)看，盤(pán)活閑置存量土地的各項(xiàng)配套資金有望加速跟進(jìn)落實(shí)，支持房企合理退地、換地，對(duì)于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜說(shuō)。

推動(dòng)保障房建設(shè)全方位提速

當(dāng)前，“去庫(kù)存”是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵詞，多城也明確了商品房收儲(chǔ)細(xì)則，建立了專門的公司或平臺(tái)，加大商品房的收儲(chǔ)力度。

與土地收儲(chǔ)類似，資金緊張也是商品房收儲(chǔ)面臨的最大挑戰(zhàn)之一。對(duì)此，今年5月17日，中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。面對(duì)巨大的商品房庫(kù)存，保障性住房再貸款提供的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

雖然100個(gè)重點(diǎn)城市的新房庫(kù)存規(guī)模在減少，但整體的去化壓力仍然較大。上海易居研究院8月發(fā)布的報(bào)告顯示，今年7月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為46464萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少3.5%。值得注意的是，在100個(gè)重點(diǎn)城市中，44城的去化周期超過(guò)36個(gè)月，還有33個(gè)城市去化周期在18-36個(gè)月之間。

“當(dāng)前，房企去化能力仍然較弱，特別是民營(yíng)房企銷售額下降幅度更大，民營(yíng)房企的庫(kù)存去化能力更弱。該政策的實(shí)施，將幫助房企加快去庫(kù)存，有助于房企回籠資金?！眲⑺赋觯瑩?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1-9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。從9月來(lái)看，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。

針對(duì)目前已建待售的住房相對(duì)較多的情況，政策在進(jìn)一步“加碼”。廖岷表示，財(cái)政部主要采取兩項(xiàng)支持措施：一項(xiàng)是用好專項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。另一項(xiàng)是繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金。“通過(guò)這兩項(xiàng)措施，既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求?！?/p>

一個(gè)顯著的變化是保障性安居工程補(bǔ)助資金從支持增量開(kāi)始轉(zhuǎn)向支持存量。廖岷解釋，原本這筆資金主要是用來(lái)支持以新建方式籌集保障性住房的房源?，F(xiàn)在對(duì)保障性安居工程補(bǔ)助資金支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集保障性住房的房源。

財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近3年，中央財(cái)政安排了保障性安居工程補(bǔ)助資金2124億元、中央預(yù)算內(nèi)投資2800億元，并統(tǒng)籌地方政府專項(xiàng)債券等，支持籌集各類保障性住房666萬(wàn)套，用于滿足城市中低收入群體、新市民還有青年人的基本住房需求。同時(shí)，也支持各地積極穩(wěn)妥推進(jìn)老舊小區(qū)改造16萬(wàn)個(gè)、惠及居民2725萬(wàn)戶，支持棚戶區(qū)、城中村、城市危舊房改造420萬(wàn)戶。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于已經(jīng)建好但沒(méi)有銷售的房屋，后續(xù)可以直接使用專項(xiàng)債收購(gòu)，充當(dāng)保障房房源，快速供應(yīng)保障房，這將有助于促進(jìn)保障房建設(shè)的全面加速。從各地工作的緊迫性來(lái)說(shuō)，也會(huì)立足新市民和住房困難群體，加大相關(guān)資金投放，必要時(shí)也可以通過(guò)發(fā)放保障房方面的資金補(bǔ)貼，更好地解決他們的居住問(wèn)題。

更多可用資金涌向商品房收儲(chǔ)并用于保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

房地產(chǎn)行業(yè)減稅“大招”或?qū)⒌絹?lái)

“我們正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。”廖岷談到，下一步，財(cái)政部還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消，最直接的影響就是對(duì)購(gòu)房者的增值稅和個(gè)稅產(chǎn)生了“減負(fù)效應(yīng)”。尤其是對(duì)于一些想購(gòu)買交易時(shí)間不長(zhǎng)的房子或大戶型房子的人來(lái)說(shuō)，其增值稅的“減負(fù)效應(yīng)”會(huì)非常明顯。同時(shí)對(duì)于個(gè)人出售房屋，其個(gè)稅的壓力會(huì)進(jìn)一步減小。

普通住宅與非普通住宅在“契稅和增值稅”等交易稅費(fèi)方面存在顯著差異。例如，北京的普通住宅首套契稅為1%至1.5%，而非普通住宅首套稅率統(tǒng)一為1.5%。增值稅方面的差異則更大。在房產(chǎn)證滿兩年的情況下，普通住宅免征增值稅，非普通住宅則需按差額征收增值稅，稅率為5.3%。

“按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)?！崩钣罴伪硎?，在剛需和改善需求占主導(dǎo)的情況下，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格和交易成本比較敏感。他預(yù)測(cè)，未來(lái)，二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅有望進(jìn)一步降低或減免，這些稅費(fèi)的降低或減免，最多可以為購(gòu)房者節(jié)約5%-8%的購(gòu)房成本。

這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言也是在“減負(fù)”。在針對(duì)開(kāi)發(fā)商征收的土地增值稅方面，開(kāi)發(fā)商建造普宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的是非普宅，要按照其增值額的全額進(jìn)行土地增值稅的計(jì)征。

當(dāng)前，各地正在加快落實(shí)取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策。北京、上海、深圳等地均已發(fā)文響應(yīng)取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的政策。陳文靜表示，取消該標(biāo)準(zhǔn)后，購(gòu)房增值稅的稅率、免征年限等細(xì)節(jié)政策仍需進(jìn)一步明確。同時(shí)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商征收的土地增值稅也需要細(xì)化調(diào)整。

中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了定調(diào)，提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。隨后，多個(gè)部門提出了“一攬子”配套政策提振樓市。

“這釋放出迄今最強(qiáng)‘穩(wěn)地產(chǎn)’信號(hào)?！标愇撵o表示，9月底一線城市接連出臺(tái)樓市新政，極大地提振了市場(chǎng)信心，帶動(dòng)國(guó)慶假期房地產(chǎn)銷售大幅提升。

國(guó)慶假期，多地樓市交出了“亮眼”的成績(jī)單。一些售樓處因?yàn)槿颂^(guò)擁擠而被網(wǎng)友戲稱為人氣旺的“5A級(jí)景區(qū)”，看房也成了一些年輕人假期新的休閑方式，房屋帶看量暴增也帶動(dòng)了房屋成交量的上漲，一些樓盤(pán)國(guó)慶假期的房屋認(rèn)購(gòu)量已經(jīng)超過(guò)了9月整月的認(rèn)購(gòu)量。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，“此次財(cái)政部提及稅收工具支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，雖然沒(méi)有明確提及稅收工具的方向，但基本上可以判斷，在此前央行一系列重磅政策下，房地產(chǎn)減稅大招將出現(xiàn)?！?/p>

陳文靜預(yù)測(cè)，四季度，房地產(chǎn)行業(yè)的“一攬子”配套政策有望加速落地，或?qū)@落實(shí)好存量政策、加速推出增量政策展開(kāi)，地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售商品房政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，打通收儲(chǔ)“卡點(diǎn)”；同時(shí)，加大“白名單”貸款投放力度；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，市場(chǎng)期待的降低交易稅費(fèi)、降低交易傭金等政策或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化?！澳陜?nèi)隨著各項(xiàng)政策不斷落地落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善或值得期待?！保ㄚw麗梅 張均斌）

責(zé)編：張?jiān)讫?/p>

一審：張?jiān)讫?/p>

二審：張馬良

三審：熊佳斌

來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)