劉惠良 劉紅峰

核心提示 

當(dāng)前，鞏固房地產(chǎn)市場來之不易的穩(wěn)定向好的勢頭，必須完善房地產(chǎn)市場費(fèi)價(jià)制度，從居民住房消費(fèi)端降低負(fù)擔(dān)和成本以釋放需求；構(gòu)建市場供需均衡機(jī)制，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期；推進(jìn)“以舊換新”激活房地產(chǎn)市場交易活力。

黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》），對房地產(chǎn)業(yè)改革作了重要部署，強(qiáng)調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。9月26日，中共中央政治局會議明確提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)人民群眾的切身利益和經(jīng)濟(jì)金融大局。當(dāng)前形勢下，需要堅(jiān)持辯證思維，“冷”中看“熱”，積極施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好，更好地滿足人民群眾對“好房子”的剛性需求和“好生活”的改善性需求。

推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)需求提供潛力

目前，我國處在城鎮(zhèn)化穩(wěn)健發(fā)展階段，2023年我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，湖南僅為61.16%，還有不少人口處于人戶分離、“半城鎮(zhèn)化”狀態(tài)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足48%。按照國務(wù)院2024年7月28日印發(fā)的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計(jì)劃》（下稱《行動計(jì)劃》）要求，未來5年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將提升至70%。因此，我國以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展所釋放的住房需求潛力依然強(qiáng)勁。湖南在未來5年穩(wěn)步提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，暢通全省農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市落戶渠道，以進(jìn)城農(nóng)民工及其隨遷家屬為重點(diǎn)、兼顧城市間人口流動，實(shí)施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動，為激活房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好需求提供源源不斷的鮮活動力。

當(dāng)前，湖南房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡、不充分的問題依然突出，住房品質(zhì)與人民群眾對美好生活的需要之間仍有差距。以人為本的新型城鎮(zhèn)化為人民群眾對更舒適的居住空間、更現(xiàn)代化的室內(nèi)設(shè)施、更高質(zhì)量的建筑品質(zhì)、更健全的基礎(chǔ)設(shè)施、更便利的生活配套、更良好的社區(qū)服務(wù)的“好房子”“好小區(qū)”提供個(gè)性化、差異化的供給支撐，有力激活成熟和理性的住房潛在需求。

完善房地產(chǎn)市場費(fèi)價(jià)制度，為房地產(chǎn)均衡發(fā)展注入信心

各級政府的職能部門要整合和協(xié)同金融、土地、費(fèi)價(jià)等存量商品住房去化的“組合拳”一攬子房地產(chǎn)新政，形成合力、產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，提升市場活躍度。

一是持續(xù)消除傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的弊端。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展供給新模式，建立與之相適應(yīng)的融資、財(cái)稅、土地、銷售等基礎(chǔ)性制度來減輕房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)端的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)，加快房地產(chǎn)企業(yè)市場信心重塑、走出調(diào)整期。

二是進(jìn)一步從居民住房消費(fèi)端降低負(fù)擔(dān)和成本以釋放需求。著力降低個(gè)人住房貸款最低首付比例、降低個(gè)人住房消費(fèi)貸款利率、下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率，加大人才購房獎(jiǎng)補(bǔ)力度，加快探索和制訂農(nóng)民工進(jìn)城購房補(bǔ)助機(jī)制，激活市場需求。

三是構(gòu)建新房、二手房等在內(nèi)的市場供需均衡機(jī)制，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期。新房、二手房是彼此不可分割的統(tǒng)一整體，存在著此消彼長的相互影響，如果出現(xiàn)二手房在成交時(shí)偏離費(fèi)價(jià)機(jī)制、市場供需關(guān)系，呈現(xiàn)出價(jià)格過低現(xiàn)象，勢必影響新房成交與市場預(yù)期。因此，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)需求，應(yīng)通過完善房地產(chǎn)市場費(fèi)價(jià)制度均衡二手房成交預(yù)期，構(gòu)建新房、二手房等供給產(chǎn)品同頻共振的費(fèi)價(jià)調(diào)節(jié)機(jī)制，為房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展注入信心。

持續(xù)開展“以舊換新”，激活房地產(chǎn)市場交易活力

“以舊換新”，作為消費(fèi)品領(lǐng)域常見概念，正在房地產(chǎn)市場逐步落地。前幾年出現(xiàn)的新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關(guān)。國家多次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，當(dāng)市場自我循環(huán)較困難時(shí)，“以舊換新”的悄然興起成為了促進(jìn)新房和二手房良性循環(huán)、釋放購房消費(fèi)需求的重要舉措。近期多地出臺“以舊換新”交易細(xì)則，“以舊換新”操作從過去的自發(fā)試點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的重要舉措；從規(guī)范交易程序、簡化交易手續(xù)、降低交易費(fèi)價(jià)、防范交易風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)維度制訂的實(shí)施方案，深受市場認(rèn)可，且有較好的“消化能力”，實(shí)實(shí)在在地利好二手房買賣，進(jìn)而有效促進(jìn)改善性需求釋放。

“以舊換新”的具體做法通常是國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房，業(yè)主售房款專門用于在相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目購買新房。一種是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，舊房售出后，按流程購買新房；另一種是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項(xiàng)目。此外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個(gè)人或家庭，地方政府給予部分購房補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠，促進(jìn)購房者“以舊換新”。

商品房“以舊換新”政策背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論邏輯是，一端促進(jìn)二手房出讓、暢通舊房流通渠道的銷售；另一端推動商品房去化，提振人民群眾改善性住房的消費(fèi)，因而引致房地產(chǎn)企業(yè)新房去化。在“賣一買一”間實(shí)現(xiàn)了市場交易循環(huán)，既滿足改善性住房需求，也緩解房企庫存壓力，煥發(fā)出房地產(chǎn)市場交易活力。

促進(jìn)定向開發(fā)和定向團(tuán)購，激發(fā)房地產(chǎn)市場以價(jià)換量的潛能

近期，國家加大力度推出激活房地產(chǎn)市場的增量政策，加力推動市場情緒、商業(yè)信心和經(jīng)濟(jì)活力的穩(wěn)中向好發(fā)展。各地更應(yīng)主動作為，增信心、促轉(zhuǎn)型、降風(fēng)險(xiǎn)。對已拿土地項(xiàng)目在加強(qiáng)預(yù)售資金合規(guī)監(jiān)管的基礎(chǔ)上，應(yīng)全力支持房企合理低成本融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)尊重市場規(guī)律、以價(jià)換量。鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)市場的定向開發(fā)和定向團(tuán)購，激發(fā)房地產(chǎn)市場走量的潛能。

在推動現(xiàn)房銷售上下功夫。積極探索現(xiàn)房銷售模式，克服期房銷售存在產(chǎn)品質(zhì)量問題多、保交樓風(fēng)險(xiǎn)大等問題。推行“所見即所得、交房即交證”，逐步推動期房銷售向現(xiàn)房銷售過渡?？筛鶕?jù)實(shí)際情況適當(dāng)減免增值稅和所得稅，并給予一定財(cái)政貼息，減輕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本和負(fù)擔(dān)，避免其將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

在完善生活配套上下功夫。房地產(chǎn)市場當(dāng)投資購房者退場、自住剛性與改善性客戶占主導(dǎo)時(shí)，住房更需要滿足人們對休閑、教育、人文、健康、養(yǎng)老、商業(yè)、智能生活等功能的需求。定向開發(fā)和定向團(tuán)購應(yīng)當(dāng)把創(chuàng)造更豐富的生活場景放在突出位置，創(chuàng)造性完善多功能生活配套，樹立“好房子”“好鄰居”“熟悉人”的高質(zhì)量住宅品牌。因此，定向開發(fā)和定向團(tuán)購可以在打造社區(qū)文化、完善社區(qū)服務(wù)、提升社區(qū)功能的產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)上以價(jià)換量、激活潛能，走出一條創(chuàng)新之路。

（作者均系湖南汽車工程職業(yè)大學(xué)產(chǎn)教融合研究院研究員）

責(zé)編：周澤中

一審：周澤中

二審：尹虹

三審：王禮生

來源：湖南日報(bào)·新湖南客戶端