城市周刊：今年5月，北京發(fā)布《老舊低效樓宇更新實(shí)施辦法（試行）（征求意見稿）》，6月，上海發(fā)布《推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案（2024—2027）》，這些政策的密集發(fā)布，是否意味著，城市樓宇空間已經(jīng)走到了轉(zhuǎn)型的關(guān)口？

勵(lì)瑩（上海城建職業(yè)學(xué)院講師）： 近年來，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和人們生活方式發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，加之城市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整和居民人口的轉(zhuǎn)移，不少城市樓宇開始面臨空間吸引力下降、空間使用效率降低等困境。

上海的高層樓宇數(shù)量在1萬棟左右，其中許多超高層建筑建造于20世紀(jì)80到90年代及21世紀(jì)初，使用時(shí)長(zhǎng)均超過20年。如今，部分老舊樓宇低效閑置的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，并有蔓延擴(kuò)大趨勢(shì)。

其實(shí)，上海很多高層樓宇都擁有核心區(qū)位，但受限于硬件設(shè)施老化、相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的落后、樓宇服務(wù)的空缺、市場(chǎng)定位不清晰或與周邊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)脫節(jié)等因素，許多樓宇的內(nèi)部空間沒能與城市發(fā)展、居民生活進(jìn)行很好的配套，可以說，樓宇更新迫在眉睫。

城市周刊：類似的情況，在其他國(guó)家或地區(qū)是否也有出現(xiàn)，它們是如何應(yīng)對(duì)的？

勵(lì)瑩： 從全球范圍來看，樓宇的“老齡化”的確是一個(gè)普遍現(xiàn)象。早在1999年，美國(guó)洛杉磯市政府就批準(zhǔn)了一份《適應(yīng)性再利用條例》（ARO），條例相應(yīng)放寬了對(duì)停車、消防和安全法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，以便將城市核心區(qū)的空置商業(yè)樓宇向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。

近年來，美國(guó)的很多城市寫字樓空置率上升較快，如波士頓、紐約等還開始嘗試把寫字樓改造為住宅樓、保障性住房，并通過減稅、政府補(bǔ)貼等措施，吸引社會(huì)資本參與設(shè)計(jì)改造。過去20年來，紐約市已把將近80棟寫字樓改造為住宅樓。

在日本的樓宇改造中，辦公空間、商業(yè)綜合體、生活社區(qū)、公共服務(wù)、演繹展覽空間的充分“混合”則成為最熱門趨勢(shì)。日本將樓宇更新作為區(qū)域更新中的一個(gè)部分，通過“前置性”的城市規(guī)劃和樓宇與街區(qū)、住宅區(qū)、公共交通的鏈接“著手”，對(duì)樓宇進(jìn)行改建甚至重建。

例如，在“東京大改造2030”中“Sakura Stage”項(xiàng)目的樓宇不僅設(shè)置了商業(yè)區(qū)、共享區(qū)（共享辦公和共享生活），還引進(jìn)了幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)，充分滿足辦公居民的日常需求，是對(duì)老齡化、少子化未來的一種提前準(zhǔn)備。

城市周刊：反觀上海的情況，我們的老舊樓宇空間在更新改造上難度大嗎？主要存在哪些共性問題？

勵(lì)瑩： 如今，上海的城市發(fā)展思路已經(jīng)從過去的擴(kuò)張性的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵匍_發(fā)和更新模式的存量規(guī)劃理念。

存量思維下，老舊樓宇更新的難點(diǎn)主要分為兩個(gè)部分。從樓宇本身來說，面對(duì)新變化、新需求，它們?cè)谠O(shè)計(jì)、功能和服務(wù)上缺乏創(chuàng)新的動(dòng)力和能力。

對(duì)樓宇業(yè)主而言，面對(duì)高昂的改造成本，更新之后的收益卻很難評(píng)估。因此，在沒有標(biāo)桿型改造案例在前，也沒有相應(yīng)的政策、資金支持的情況下，業(yè)主方的改造動(dòng)力會(huì)大大受限。

并且，樓宇改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及大樓安全、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⑾?、空間結(jié)構(gòu)、服務(wù)管理機(jī)制等多方面，需要協(xié)調(diào)不同主體之間的不同需求。目前具有專業(yè)化改造能力、可有效承接這一綜合性需求的第三方主體比較少。

另一個(gè)難點(diǎn)在于，對(duì)于城市的規(guī)劃和發(fā)展而言，不同的樓宇應(yīng)該承載怎樣的功能，樓宇之間能否進(jìn)行資源配置，樓宇能否與周邊社區(qū)、街區(qū)形成良好的互動(dòng)關(guān)系等。

在過去的發(fā)展中，為了追求更高效的管理，城市通常將商業(yè)辦公區(qū)與住宅區(qū)分開規(guī)劃，二者之間距離較遠(yuǎn)，缺乏有效銜接，既不利于城市活力的提升，也影響了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。

今天，這樣的情況或許可以得到改變，通過對(duì)樓宇進(jìn)行品牌化、特色化的改造，引入更具開放性的業(yè)態(tài)、更具復(fù)合屬性的空間，將其與街區(qū)生態(tài)充分融合，共同激發(fā)城市中心區(qū)域的活力。

城市周刊：您能為老舊樓宇的更新改造提出一些建議嗎？

勵(lì)瑩： 我認(rèn)為比較重要的是以下三個(gè)方面：

首先是規(guī)劃、政策和標(biāo)準(zhǔn)的三方協(xié)同。在樓宇更新的過程中，城市規(guī)劃部門要確保樓宇的功能與市場(chǎng)需求相匹配，在改造的規(guī)劃階段就應(yīng)充分調(diào)研，避免盲目改造造成的資源浪費(fèi)，重回“同質(zhì)化”。政策部門則應(yīng)該落實(shí)對(duì)樓宇改造的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，提供稅收優(yōu)惠、資金支持或?qū)I(yè)指導(dǎo)，激發(fā)樓宇更新的動(dòng)力。

在規(guī)劃和政策的基礎(chǔ)上，城建部門可以協(xié)同建立和完善樓宇更新相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)老舊樓宇進(jìn)行評(píng)估分類，指導(dǎo)各方積極完成樓宇改造升級(jí)，或引入第三方規(guī)范與評(píng)價(jià)。只有在標(biāo)準(zhǔn)確立的基礎(chǔ)上，樓宇業(yè)主方才能進(jìn)一步優(yōu)化樓宇立面布局，提高設(shè)施使用效率，提升樓宇的綜合服務(wù)能力。

其次，在更新過程中更多采用智慧化、智能化的工具支撐樓宇更新。如采用樓宇管理信息系統(tǒng)（BMS）精細(xì)化管理軟件就能實(shí)現(xiàn)能源管理、設(shè)備維護(hù)、訪客管理等功能的集成；采用云計(jì)算和大數(shù)據(jù)技術(shù)則可以分析能耗模式，優(yōu)化能源使用，減少運(yùn)營(yíng)成本；通過樓宇內(nèi)的智能系統(tǒng)提供定制化的辦公環(huán)境、會(huì)議服務(wù)和餐飲服務(wù)等。

借此，樓宇可以提供更加個(gè)性化和高質(zhì)量的服務(wù)，包括物業(yè)管理、商務(wù)服務(wù)、生活服務(wù)等，以滿足企業(yè)和員工的多樣化需求，增強(qiáng)樓宇的服務(wù)吸引力。

最后，老舊樓宇大多是位于成熟地塊的集合型高層空間，有難以被取代的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的空間視角。如何更好地發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，需要建筑設(shè)計(jì)師們重點(diǎn)考慮。

還是以日本的澀谷地區(qū)為例，該地塊的高層寫字樓在更新后，在樓宇高層設(shè)置了以培育和支援深科技領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司為目的的澀谷地區(qū)最高級(jí)別的創(chuàng)新創(chuàng)造場(chǎng)所“Deep-tech Accelerator”，將“高精尖”這一概念與樓宇高層做了概念上的“適配”并且配套符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的人才孵化設(shè)施。

除此之外，澀谷車站的SHIBIYA Scramble Square頂樓有360度露天展望臺(tái)，樓宇的扶梯能直達(dá)頂層，人們乘扶梯而上，東京的城市風(fēng)貌一覽無遺，該寫字樓成為許多游客拍照打卡的知名景點(diǎn)。這些都是設(shè)計(jì)者在通過空間設(shè)計(jì)和氛圍營(yíng)造吸引人、服務(wù)人、留住人，并賦能樓宇改造。

新聞多一點(diǎn)？

樓齡超30年，日本超200米高層建筑“變身”成功！重塑樓宇，關(guān)鍵在哪？

如今，寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的變革。從增量時(shí)代步入存量時(shí)代后，世界各地的商務(wù)樓宇紛紛開始尋求通過轉(zhuǎn)型或創(chuàng)新來重塑自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

觀察多地樓宇更新案例后，我們發(fā)現(xiàn)，無論是通過適應(yīng)性再利用、引入新業(yè)態(tài)、政策激勵(lì)，還是街區(qū)改造進(jìn)行整體升級(jí)，重塑樓宇的關(guān)鍵都在于適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化和因地制宜。

新宿住友大廈：超高層建筑中的全天候活動(dòng)場(chǎng)

日本新宿住友大廈建于1974年，位于東京新宿區(qū)，曾是日本首座突破200米天際線的超高層建筑。在建成近30年后，這座大廈開始面臨樓宇更新的問題。

根據(jù)新宿副都心區(qū)域環(huán)境改善委員會(huì)記載，1991年，日本泡沫經(jīng)濟(jì)的巔峰時(shí)期，東京都廳遷至新宿，自此，新宿的城市功能開始集聚。到2010年前后，這里成為約20萬人工作的商業(yè)聚集地，包含購(gòu)物、商務(wù)辦公、住宿、教育、醫(yī)療等多種功能。

然而，問題也逐漸凸顯。

此時(shí)的新宿，盡管擁有大量超高層建筑區(qū)和豐富的街道空間，但約80%的開放空間反而消失。公共空間的破碎、通勤成本的上升和城市多元化發(fā)展的需求，疊加新宿復(fù)雜的地形結(jié)構(gòu)，大大阻礙了人們的正常洄游性，削弱了城市中心區(qū)域的活力。

于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市發(fā)展指南”，其中明確了城市開放空間的綜合利用，制定了在公開空地和樓宇建筑大堂空間設(shè)置活躍設(shè)施、促進(jìn)區(qū)域間洄游、加強(qiáng)災(zāi)害對(duì)策等方針。

而住友大廈的翻新改造即是該指南發(fā)布后該區(qū)域的優(yōu)秀案例。

新宿住友大廈的改造主體部分是在室外廣場(chǎng)上覆蓋一個(gè)大型玻璃屋頂，這成了“日本國(guó)內(nèi)最大級(jí)別的全天候型活動(dòng)空間”。

在廣場(chǎng)空間的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)上，住友大廈也下足了功夫。在空間設(shè)計(jì)上，這里采用了“無立柱”設(shè)計(jì)，天花板最高約25米，最多可容納約2000人，配備了4K、564英寸的大型視覺顯示屏，以適應(yīng)各種活動(dòng)布局需求。在運(yùn)營(yíng)配套上，這里全年無休，配備了完善的空調(diào)設(shè)施，離新宿站步行8分鐘，與都廳前站直接相連，日均乘客量達(dá)353萬人次。

資料顯示，該項(xiàng)目獲得了日本國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)的認(rèn)證，以實(shí)現(xiàn)“繁榮、無障礙化、災(zāi)害時(shí)的臨時(shí)避難設(shè)施保障”等為目標(biāo)，積極履行超高層建筑在公共性方面的職責(zé)?；诖?，政府部門和民間私營(yíng)機(jī)構(gòu)開始積極溝通，為創(chuàng)造更具吸引力的商業(yè)環(huán)境通力合作。

值得注意的是，翻新改造工程是在大樓使用的同時(shí)進(jìn)行的，施工在完全不影響大樓外觀和辦公空間的前提下，在大樓使用期間完成了減震翻新工程。在大屋頂?shù)拇罱ㄟ^程中，通過地面結(jié)構(gòu)縫與原有建筑在結(jié)構(gòu)上分離。同時(shí)，減震系統(tǒng)利用原有的設(shè)備陽臺(tái)，通過連續(xù)連接設(shè)于2層的減震器和3—49層的調(diào)諧桿（減震柱）聯(lián)動(dòng)建筑動(dòng)能以吸收能量，最大限度利用建筑本身的結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能升級(jí)。

目前，該項(xiàng)目通過公共和民間私營(yíng)部門攜手，共同推進(jìn)新宿地區(qū)的城市結(jié)構(gòu)重構(gòu)工作，實(shí)現(xiàn)了在私有土地上構(gòu)筑公共空間的落地，并由此提升建筑本身的價(jià)值，帶動(dòng)建筑周邊街區(qū)的活力發(fā)展，展示了超高層建筑改造在優(yōu)化城市功能和價(jià)值時(shí)的潛力。

櫻丘町：從商辦聚集地到多功能生活圈

在日本，除了像住友大廈一樣在大廈原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改造重組的模式，還有另一種樓宇更新的方式——拆除重建。

日本東京澀谷區(qū)的櫻丘町曾是許多中高層商辦樓宇的聚集地。與住友的困境類似，隨著城市人口的增加、城市人群需求的變化，該區(qū)域動(dòng)線混亂、功能雜糅，且大型活動(dòng)承載力不足等問題逐漸暴露，該區(qū)域樓宇和其他地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值受到極大的限制。

于是，在東京不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社的參與下，Shibuya Sakura Stage即“澀谷櫻花舞臺(tái)”項(xiàng)目開始實(shí)施，這是一個(gè)融辦公、商業(yè)、教育、文化及住宅等多種功能為一體的大型綜合設(shè)施項(xiàng)目，該項(xiàng)目不僅針對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓宇，而且將樓宇和周邊街區(qū)的其他空間進(jìn)行整合改造，包括兩個(gè)街區(qū)、兩座塔樓、一個(gè)露臺(tái)和一幢中央大樓。

其中，SHIBUYA塔提供舒適且開闊的辦公樓層，靈活容納各種規(guī)模的企業(yè)；中央大樓的低層部分設(shè)有大規(guī)模商業(yè)區(qū)，傳播前沿趨勢(shì)和文化；SAKURA塔則將高層部分建設(shè)成環(huán)保高端公寓，以實(shí)現(xiàn)都市白領(lǐng)城市中心的舒適生活；SAKURA露臺(tái)主要提供綠色空間和休閑設(shè)施，也可承辦大型集會(huì)活動(dòng)。

“澀谷櫻花舞臺(tái)”是澀谷地區(qū)唯一的住宅共存的建筑集群，可以與澀谷站周邊現(xiàn)有城市功能聯(lián)動(dòng)，形成“工作、娛樂、居住”的無縫連接，并以此為契機(jī)，使該地區(qū)形成充滿活力，適合多代人居住和訪問的城市空間。

考慮到澀谷也是東京外國(guó)人重要的聚居地，為了給訪問澀谷的外國(guó)商務(wù)人員及其家人提供便利的生活環(huán)境，強(qiáng)化國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，“澀谷櫻花舞臺(tái)”引入了國(guó)際化的服務(wù)公寓、育兒支持設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。例如，在SHIBUYA塔的7層引入了“國(guó)際醫(yī)療設(shè)施”，在SAKURA塔的中低層設(shè)置了國(guó)際化的育兒場(chǎng)所。

另外，隨著城市功能走向多元，城市中心對(duì)于科技創(chuàng)新和藝術(shù)演出的需求大大增加，相應(yīng)需求在“澀谷櫻花舞臺(tái)”也有所體現(xiàn)。例如，SHIBUYA塔的38層設(shè)置了“創(chuàng)業(yè)支援設(shè)施”，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)促進(jìn)交流、信息發(fā)布及辦理各類手續(xù)的支持；中央大廈在高樓層設(shè)有該地區(qū)最大級(jí)別的創(chuàng)新創(chuàng)造場(chǎng)所“Deep-tech Accelerator”，以培育和支援科技領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司為目的；而位于各大樓中低層的活動(dòng)、露臺(tái)空間則可為內(nèi)容創(chuàng)意、藝術(shù)表演等產(chǎn)業(yè)提供充足的展示空間。

PONG大樓：?jiǎn)误w建筑的多功能革

在日本，樓宇更新已經(jīng)成為城市更新的重要一環(huán)，與樓宇周邊街區(qū)、住宅、公共設(shè)施、公共空間等幾乎做到了協(xié)同煥新。

那么，針對(duì)一個(gè)單位建筑而言，樓宇的改造應(yīng)該如何進(jìn)行呢？

新近完成改造的法國(guó)“PONG大樓”項(xiàng)目或值得參考。這座原建于20世紀(jì)70年代的建筑位于法國(guó)巴黎第十五區(qū)，有近8000平方米，曾經(jīng)是ADOMA總部大樓，因空置時(shí)間較長(zhǎng)而進(jìn)行整體改造。2024年，經(jīng)過CALQ和Bond Society事務(wù)所的全面改造后，該大樓現(xiàn)已成為獨(dú)一無二的綜合性空間，集共享居住空間、共享辦公空間、電子競(jìng)技中心、咖啡廳和餐廳等多種功能于一身。

該建筑由三個(gè)疊加的體量構(gòu)成，彼此之間通過空心連接層隔開。其中，大樓上部是由初創(chuàng)公司Colonies開發(fā)的共享居住公寓，擁有植被覆蓋的開放式屋頂。建筑師將這一新功能與原有建筑進(jìn)行融合，基于不同的功能分區(qū)將大樓上部劃分為共享空間（大廳、樓梯平臺(tái)、體育館、洗衣房等）、半私人空間（共享生活區(qū)）和私人空間（個(gè)人住房）三個(gè)部分。

這里的居住空間以舒適、開放為主。大樓內(nèi)共有96套公寓，同時(shí)配備了舒適的家具和家電設(shè)備。樓層的涼廊和露臺(tái)則可將住宅空間延伸至大樓其他室內(nèi)空間。

由辦公樓改住宅，居住空間的隔音效果是許多人考慮的問題，因此，該大樓在改造時(shí)，建筑人員特意加固了樓板和每個(gè)臥室之間的隔音板，以確保住戶的私密性及空間的安靜。

大樓的中低層則主要用于聯(lián)合辦公。據(jù)描述，這里更像是一個(gè)孵化器場(chǎng)所或是一個(gè)跨文化、跨代際交流的多功能場(chǎng)所。大樓前三層的聯(lián)合辦公空間主要采用開放式布局，天花板高度經(jīng)過優(yōu)化后，能夠構(gòu)成不同功能分區(qū)之間的空心接縫，既適應(yīng)功能的融合，也構(gòu)成了空間的輪廓。這一部分的內(nèi)部設(shè)計(jì)則利用了大玻璃窗立面，與大樓外部的城市空間形成視線上的交流。

地面層和地下層則被改造成向公眾開放的雙層活動(dòng)空間，不同區(qū)域呈現(xiàn)出各具特色的設(shè)計(jì)風(fēng)格。為了滿足不斷變化的生活方式，該空間為年輕的專業(yè)人士提供了一系列新的具有互補(bǔ)用途的空間，如咖啡館及社區(qū)中心。

責(zé)編：萬枝典

一審：譚思敏

二審：朱曉華

三審：文鳳雛

來源：上觀新聞