“我的存量房貸利率為什么沒(méi)調(diào)整？”10月25日，存量房貸利率開(kāi)始批量調(diào)整，但有銀行房貸借款人于菲向記者反映，其名下的存量房貸利率今日并未調(diào)整。

貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到，目前大部分符合調(diào)整要求的房貸借款人的利率已經(jīng)做出了調(diào)整。不過(guò)，此次存量房貸利率暫時(shí)未降的原因有多種可能，房貸利率還未調(diào)降的借款人可以對(duì)照了解自己屬于哪一種。

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情況一：不在調(diào)整范圍內(nèi)

房貸利率低于LPR-30BP的此次不調(diào)整

根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本次存量房貸利率批量調(diào)整，將節(jié)省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口。不過(guò)，這并不意味著所有存量房貸都在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

在本次利率調(diào)整前，銀行均公布了調(diào)整需要符合的條件。其中，多家銀行指出，存量住房貸款利率低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）-30基點(diǎn)（BP）的不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

于菲告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，她從銀行App上看到，她的房貸利率為L(zhǎng)PR-39BP。這意味著她的房貸利率并不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

值得注意的是，北京、上海、深圳地區(qū)的二套房貸及以上的存量房貸利率調(diào)整，還需要符合當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限的相關(guān)要求。也就是說(shuō)，在這三地原房貸利率低于當(dāng)前地方房貸利率下限的亦不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

據(jù)銀行信息，北京五環(huán)內(nèi)二套房利率下限為L(zhǎng)PR-5BP，五環(huán)外為L(zhǎng)PR-25BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)利率下限為L(zhǎng)PR-25BP，其他區(qū)為L(zhǎng)RP-5BP；深圳二套房利率下限為L(zhǎng)PR-5BP。

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情況二：符合房貸利率調(diào)整規(guī)定卻未調(diào)整？

別急！10月底前將陸續(xù)進(jìn)行調(diào)整

如果原本的房貸利率符合調(diào)整的范圍，也有可能出現(xiàn)暫時(shí)還未調(diào)整的情況。

有銀行人士表示，部分中小銀行完成調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)略晚，但總體預(yù)計(jì)于10月31日前完成。

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，此次房貸利率集中批量調(diào)整，將由銀行統(tǒng)一操作，絕大多數(shù)借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn)，也無(wú)須主動(dòng)在網(wǎng)銀操作。 不過(guò)，按照此前中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的相關(guān)倡議，本次調(diào)整將在10月31日前完成。

盡管市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制僅僅發(fā)起了一份倡議，但其效力很強(qiáng)。

“利率自律機(jī)制是中國(guó)人民銀行指導(dǎo)成立、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)定價(jià)自律和協(xié)調(diào)機(jī)制?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“自律倡議”是在中國(guó)人民銀行指導(dǎo)下，由主任委員發(fā)起動(dòng)議，經(jīng)過(guò)核心成員表決通過(guò)的行業(yè)性自律文件。表決通過(guò)后的自律倡議需經(jīng)中國(guó)人民銀行報(bào)備同意生效。倡議生效后，中國(guó)人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)利率自律機(jī)制采取多種激勵(lì)約束措施，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)倡議。

此外，有銀行人士指出，借款人可通過(guò)貸款銀行的指定渠道，查看利率調(diào)整結(jié)果。如果對(duì)存量房貸利率調(diào)整存在異議，可與銀行聯(lián)系。

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情況三：固定利率怎么辦？

轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率后可享受本次下降“福利”

這次能夠調(diào)整的存量房貸利率，定價(jià)方式是LPR為基礎(chǔ)定價(jià)的浮動(dòng)利率。這意味著以固定利率房貸無(wú)法進(jìn)行調(diào)整。

不過(guò)，多家銀行表示，客戶可先行向銀行申請(qǐng)將固定利率調(diào)整為浮動(dòng)利率，隨后銀行會(huì)根據(jù)此次調(diào)整范圍的相關(guān)規(guī)定再進(jìn)行調(diào)整。

“我正在考慮是否將固定利率調(diào)整為浮動(dòng)利率?！奔易”本┑牧伪嬖V記者，由于她當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)銀行還采取固定利率的方式發(fā)放貸款，因此多年來(lái)她的首套房貸利率一直維持3.45%的較低水平。

不過(guò)，手機(jī)銀行App顯示，她在固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率后，可最終下調(diào)至3.3%。也就是說(shuō)，按照當(dāng)前5年期以上LPR計(jì)算，她的房貸利率為L(zhǎng)PR-15BP，相對(duì)于LPR-30BP的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，她的房貸利率仍有下降的空間。

她告訴記者，她已在銀行手機(jī)App上進(jìn)行了存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)，目前狀態(tài)處于“審核中”。

有銀行指出，客戶在提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)后，銀行將及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，符合利率調(diào)整政策的，將按照《公告》和《倡議》等有關(guān)要求進(jìn)行利率調(diào)整。

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浮動(dòng)的存量房貸利率調(diào)整“兩步走”

重定價(jià)日時(shí)LPR部分還將繼續(xù)調(diào)整

本次存量房貸利率調(diào)整，僅是“第一步”。浮動(dòng)的存量房貸利率是由LPR與加點(diǎn)部分共同形成。本次批量調(diào)整僅調(diào)整了房貸利率的加點(diǎn)部分，而在重定價(jià)日時(shí)，存量房貸利率還將根據(jù)上個(gè)月發(fā)布的最新5年期以上LPR，對(duì)房貸利率進(jìn)行重定價(jià)。

今年以來(lái)，5年期以上LPR共調(diào)整了3次，分別在2月、7月和10月，共下調(diào)50BP。而根據(jù)重定價(jià)日的不同，存量房貸利率客戶還將迎來(lái)不同幅度的利率下調(diào)。

據(jù)了解，重定價(jià)日的劃定通常有兩種方式，一種是將每年1月1日作為重定價(jià)日，另一種則是將合同簽訂日期作為重定價(jià)日。

如借款人的從定價(jià)日在1月1日，無(wú)論本次是否符合存量房貸利率批量調(diào)整的要求，重定價(jià)日時(shí)其房貸利率都將跟隨LPR下調(diào)50BP。而如果借款人的重定價(jià)日是合同簽訂日，其房貸利率則將按照最新發(fā)布的5年期以上LPR進(jìn)行調(diào)整，下調(diào)幅度亦將最多達(dá)到50BP。

舉例來(lái)說(shuō)，在北京購(gòu)房的某借款人，100萬(wàn)元、25年期的等額本息房貸利率是4.4%，利率調(diào)整以后變?yōu)?.55%，每個(gè)月可節(jié)省月供469元，總共節(jié)省利息超14萬(wàn)元?？紤]到今年5年期以上LPR累計(jì)下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，房貸利率跟隨LPR重定價(jià)后降幅可達(dá)到1.45個(gè)百分點(diǎn)，利息還將節(jié)省更多。

有業(yè)內(nèi)人士指出，還款壓力減少，借款人可支配收入增加，可用于滿足更廣泛的消費(fèi)需求。 特別是對(duì)年輕家庭來(lái)說(shuō)，能夠緩解支出壓力，增強(qiáng)消費(fèi)信心。對(duì)個(gè)體工商戶，貸款成本的降低還能夠?yàn)榻?jīng)營(yíng)提供更加充裕的現(xiàn)金流，節(jié)省下來(lái)的資金有利于促進(jìn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

（應(yīng)受訪者要求，于菲、廖冰為化名）

責(zé)編：李莉芹

一審：李莉芹

二審：陳永剛

三審：文鳳雛

來(lái)源：新京報(bào)