《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》近期面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，與人們生活息息相關(guān)的居住權(quán)制度再度引發(fā)熱議。那么，居住權(quán)究竟是什么？有哪些設(shè)立方式？如何為房屋設(shè)立合法有效的居住權(quán)呢？

提問(wèn)1

長(zhǎng)期租住他人房屋是否享有居住權(quán)？

在2021年施行的民法典中，就設(shè)專章規(guī)定了居住權(quán)這種新型的用益物權(quán)，對(duì)滿足特定人群，尤其是老年人等弱勢(shì)群體的居住需求起到了積極作用，為住有所居提供了更多的制度選擇和保障。

根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人生活居住的需要，由當(dāng)事人依法設(shè)立，對(duì)他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物權(quán)。居住權(quán)的設(shè)定，將房屋權(quán)利在所有權(quán)人和居住權(quán)人之間進(jìn)行了分配，既可以滿足特定群體的住房需求，又可以有效發(fā)揮房屋效用，具有重要的社會(huì)意義和制度價(jià)值。

同為對(duì)他人房屋的占有使用，居住權(quán)與房屋租賃權(quán)在形式上極為類似，如果長(zhǎng)期租住他人房屋，是否意味著對(duì)該房屋享有居住權(quán)呢？并非如此。雖然二者在形式上有相似之處，但有著本質(zhì)區(qū)別，不可混淆。首先，居住權(quán)屬于獨(dú)立的用益物權(quán)，居住權(quán)人可以對(duì)房屋進(jìn)行專屬和排他地利用；而房屋租賃權(quán)作為債權(quán)，出租人與承租人通過(guò)租賃合同的方式約定雙方權(quán)利義務(wù)，不具備嚴(yán)格意義上的物權(quán)效力。其次，居住權(quán)相較于租賃權(quán)而言更具有穩(wěn)定性，法律未對(duì)居住權(quán)的期限作出限定，當(dāng)事人可以通過(guò)合同或遺囑的方式為他人設(shè)立一定期限的，甚至是終身的居住權(quán)；而民法典第七百零五條明確規(guī)定了租賃合同期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。再次，取得租賃權(quán)，是以支付租金為條件；而居住權(quán)的設(shè)立既可以是無(wú)償?shù)?，也可以有償。最后，承租人在得到出租人同意的情況下，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，但是民法典第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

民法典并未禁止出售設(shè)立居住權(quán)的房屋，但明確了居住權(quán)的消滅條件，即居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。換句話說(shuō)，在居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡前，任何人包括新的房屋所有權(quán)人都不能影響居住權(quán)人對(duì)房屋的占有使用。

法官提醒

居住權(quán)制度的設(shè)定對(duì)于房屋租賃和二手房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生了重要的影響，所以市民在租房、購(gòu)房時(shí)不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)該向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查驗(yàn)該房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，避免出現(xiàn)支付房款后被迫與他人共居甚至住不進(jìn)去的尷尬境地。

為了避免此類糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議市民在簽訂房屋租賃或二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，與房屋產(chǎn)權(quán)人就房屋是否設(shè)立居住權(quán)作出特別約定，明確相應(yīng)的違約責(zé)任條款。產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，向承租人或買(mǎi)受人如實(shí)告知房屋的權(quán)利登記情況。

提問(wèn)2

以合同設(shè)立的居住權(quán)還用登記嗎？

以合同設(shè)立居住權(quán)是最為常見(jiàn)的設(shè)立方式之一。例如，李某夫婦出資購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，登記在女兒名下。與此同時(shí)，他們簽訂協(xié)議，約定房屋的產(chǎn)權(quán)歸女兒所有，但夫婦二人有權(quán)居住使用該房屋直至去世為止，后雙方辦理了居住權(quán)登記。以上是典型的通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)的方式。

通常，以合同設(shè)立居住權(quán)的多為直系親屬或親友，但簽訂書(shū)面居住權(quán)合同仍必不可少。民法典第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權(quán)期限；解決爭(zhēng)議的方法。由此可見(jiàn)，居住權(quán)合同屬于要式合同，通過(guò)書(shū)面形式訂立也有利于減少和解決糾紛。

需要特別注意的是，根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。由此可知，登記是以合同設(shè)立居住權(quán)的必經(jīng)程序，未辦理登記的居住權(quán)合同不產(chǎn)生物權(quán)效力，合同權(quán)利人不能取得居住權(quán)，只能基于居住權(quán)合同向相對(duì)人主張權(quán)利，不能對(duì)抗第三人。

王某與李某原是夫妻關(guān)系，二人婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，登記為妻子李某單獨(dú)所有。后二人經(jīng)法院調(diào)解離婚，李某簽署承諾書(shū)，承諾王某的父母對(duì)這套房屋享有永久居住權(quán)，并進(jìn)行公證。但后來(lái)王某父母與李某在該房屋居住期間，雙方數(shù)次產(chǎn)生沖突，李某因此要求他們搬離。王某及其父母訴至法院，要求判令對(duì)該房屋享有永久居住權(quán)。法院審理后認(rèn)為，李某簽署的承諾書(shū)雖然載明給予王某父母居住權(quán)，但居住權(quán)以登記為生效要件，而雙方均未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，因此此案居住權(quán)不成立，法院判決駁回王某及其父母的訴訟請(qǐng)求。

法官提醒

以合同設(shè)立居住權(quán)一般由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)居住權(quán)登記，建議當(dāng)事人在合同中明確約定雙方共同辦理居住權(quán)登記的時(shí)間，以及一方不配合辦理登記的違約責(zé)任，確保居住權(quán)設(shè)立的實(shí)現(xiàn)。

另外需要注意的是，法律上并沒(méi)有對(duì)居住權(quán)的期限進(jìn)行限定，在簽訂居住權(quán)合同時(shí)建議約定具體的期限，明確是否為終身居住權(quán)，避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。

提問(wèn)3

遺囑設(shè)立居住權(quán)有哪些形式？

民法典第三百七十一條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。也就是說(shuō)，法律允許公民以設(shè)立遺囑的形式，在自己享有所有權(quán)的房屋上為他人設(shè)立居住權(quán)。遺囑設(shè)立居住權(quán)，包括遺囑繼承和遺贈(zèng)。

上文提到，如果以合同設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，如果以遺囑設(shè)立居住權(quán)，又有哪些形式可供選擇呢？民法典第一千一百三十四條至一千一百三十九條規(guī)定的遺囑形式，既包括自書(shū)、代書(shū)、打印等書(shū)面形式的遺囑，又包括非書(shū)面形式的錄音錄像和口頭遺囑。如果選擇以自書(shū)遺囑、代書(shū)遺囑等形式設(shè)立居住權(quán)，因上述遺囑均為書(shū)面形式，具有嚴(yán)格的書(shū)寫(xiě)要求，若遇爭(zhēng)議，法院可直接對(duì)書(shū)面遺囑進(jìn)行審查。而口頭遺囑缺乏實(shí)質(zhì)載體，真實(shí)性較難判斷，若必須通過(guò)口頭遺囑設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)符合以下三個(gè)要件：一是遺囑人立遺囑時(shí)處于生命垂?；蛘咴庥鲋卮笠馔獾染o急情形；二是應(yīng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證；三是危急情況消除后，遺囑人能夠以書(shū)面或者錄音錄像形式立遺囑的，所立口頭遺囑無(wú)效，還需及時(shí)變更遺囑形式。

此外，以遺贈(zèng)設(shè)立的居住權(quán)，如果受遺贈(zèng)人未在法定期限內(nèi)及時(shí)作出接受遺贈(zèng)的意思表示，或未完成遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中的約定義務(wù)，也可能會(huì)喪失相應(yīng)權(quán)利。

法官提醒

需要注意的是，遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。遺囑人在遺囑中設(shè)立居住權(quán)時(shí)，首先要厘清房屋中是否存在他人的權(quán)屬份額，避免因遺囑處分了他人財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致居住權(quán)未能設(shè)立。并且，遺囑形式必須符合法定的形式要件，同時(shí)遺囑人在遺囑中要清晰、準(zhǔn)確地表達(dá)設(shè)立居住權(quán)的意愿，包括明確房屋的坐落、居住權(quán)人的姓名（身份證號(hào)）、設(shè)立居住權(quán)的原因、居住權(quán)的期限等，避免因遺囑形式不合法或遺囑內(nèi)容含糊、歧義而引發(fā)后續(xù)爭(zhēng)端。

另外，居住權(quán)人要注意及時(shí)辦理登記。雖然民法典規(guī)定遺囑人可以通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)，但遺囑屬于私文書(shū)證，一般情況下，遺囑內(nèi)容僅有遺囑所涉人員知悉，外部人員無(wú)從知曉，且所有權(quán)與居住權(quán)分別指向不同個(gè)體，故因遺囑獲得房屋所有權(quán)和居住權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在遺囑生效后，及時(shí)前往房屋登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)利登記，以產(chǎn)生公示的法律效果，從而更好地保護(hù)自身利益，也有利于維護(hù)房屋所有權(quán)交易秩序。

提問(wèn)4

離婚無(wú)房一方可以主張居住權(quán)嗎？

民法典第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。可見(jiàn)，除上文所述兩種方式外，居住權(quán)還可以通過(guò)法院裁判的方式設(shè)立。實(shí)踐中，婚姻家庭糾紛和物權(quán)糾紛案件中均存在法院通過(guò)裁判設(shè)立居住權(quán)的情況，以裁判設(shè)立居住權(quán)具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)需求。

張某與田某婚后育有一子，一家三口居住于張某的一套婚前個(gè)人房產(chǎn)中，田某無(wú)其他房產(chǎn)。后張某因賭博輸光家庭積蓄，對(duì)家人不管不顧，最終導(dǎo)致夫妻感情破裂。田某起訴要求離婚，同時(shí)以撫養(yǎng)孩子需要穩(wěn)定住所為由，主張對(duì)張某的婚前房產(chǎn)享有居住權(quán)。法院審理后認(rèn)為，因田某在本市內(nèi)無(wú)其他固定住房，張某多年未履行照顧妻兒的義務(wù)，且田某與子女今后生活也需要穩(wěn)定的住所，因此判決田某對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)，并明確居住范圍及期限。

民法典第一千零九十條規(guī)定，離婚時(shí)，如果一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。該規(guī)定賦予了法院在處理離婚經(jīng)濟(jì)幫助問(wèn)題時(shí)一定程度的自由裁量權(quán)，離婚經(jīng)濟(jì)幫助的形式不僅限于給付金錢(qián)或生活用品，也可以通過(guò)裁判設(shè)立居住權(quán)，幫助無(wú)房一方在離婚后仍能安居。

司法裁判不能“無(wú)根據(jù)”賦予居住權(quán)，只有滿足一定條件的主體才具有這個(gè)可能性。

具體來(lái)說(shuō)，一是確有設(shè)立居住權(quán)的必要性。裁判設(shè)立居住權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)是“無(wú)房的特定群體”，如獨(dú)居老人、需父母撫養(yǎng)的未成年人、喪偶夫妻一方等，法院通常會(huì)根據(jù)無(wú)房一方的收入情況、住房情況等客觀事實(shí)去判斷是否有設(shè)立居住權(quán)的必要性。二是符合裁判設(shè)立居住權(quán)的案件范圍。因裁判設(shè)立居住權(quán)實(shí)際是法院運(yùn)用公權(quán)力作出的裁判結(jié)果，為避免所有權(quán)人負(fù)擔(dān)過(guò)重，裁判此類案件范圍不宜過(guò)寬，一般應(yīng)限定于婚姻家庭、繼承等身份關(guān)系領(lǐng)域。三是設(shè)立居住權(quán)不會(huì)對(duì)所有權(quán)人造成明顯不公或損害，為了避免裁判結(jié)果造成所有權(quán)人的生活困難，法院可以根據(jù)所有權(quán)人和居住權(quán)人的經(jīng)濟(jì)情況，確定是有償還是無(wú)償居住。四是居住權(quán)期限應(yīng)符合客觀情況，需要綜合考慮居住權(quán)人的年齡、身體狀況，是否需要撫養(yǎng)未成年子女，及未成年子女年齡、就學(xué)等問(wèn)題，并將期限在裁判文書(shū)中予以明確。

法官提醒

通過(guò)法院判決設(shè)立居住權(quán)是一種特殊的設(shè)立方式，通常適用于雙方對(duì)居住權(quán)存在爭(zhēng)議的情況。如果雙方能夠協(xié)商一致，最好還是通過(guò)合同方式設(shè)立。

不得不提起訴訟時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)該充分了解居住權(quán)設(shè)立的法律規(guī)定和條件，避免因?yàn)椴环蠗l件而敗訴。法院判決后，當(dāng)事人必須遵守，并按照判決要求辦理相關(guān)手續(xù)。如果不服，可以在法定期限內(nèi)提起上訴。

法官有話說(shuō)

居住權(quán)登記的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

王陽(yáng)

與其他房屋權(quán)屬登記類似，申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記時(shí)，應(yīng)對(duì)其提交的申請(qǐng)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)材料是否齊全、是否符合法定形式進(jìn)行審查，排除申請(qǐng)材料中可能存在的疑點(diǎn)。申請(qǐng)人委托他人或中介機(jī)構(gòu)代為辦理的，應(yīng)確保簽字真實(shí)，否則可能面臨被撤銷登記的風(fēng)險(xiǎn)。

因申請(qǐng)人提交虛假材料造成錯(cuò)誤登記的，受錯(cuò)誤登記影響的利害關(guān)系人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷或變更，也可以直接提起行政復(fù)議、行政訴訟程序?qū)で缶葷?jì)。

如果當(dāng)事人或利害關(guān)系人對(duì)居住權(quán)登記所依據(jù)的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議，包括對(duì)居住權(quán)合同、遺囑、法律文書(shū)等的效力以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬等存在爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)先提起民事訴訟，再根據(jù)民事案件的判決結(jié)果到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記，或就居住權(quán)登記行為申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

責(zé)編：李莉芹

一審：李莉芹

二審：朱曉華

三審：趙雨杉

來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)