湖南法治報·新湖南客戶端（通訊員 劉三紅 付軍慧）在商品房預(yù)售交易中，購房者通常采用按揭貸款方式緩解資金壓力。根據(jù)行業(yè)慣例，銀行對于在建工程的預(yù)售商品房會先行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記以控制風(fēng)險。然而，當(dāng)購房者出現(xiàn)斷供，而預(yù)售商品房又還沒進行所有權(quán)首次登記的情形時，銀行能否直接行使抵押權(quán)并就抵押物優(yōu)先受償？近日，洞口縣人民法院審理了一起未能按時償還購房貸款引起的金融借款合同糾紛，判決駁回銀行關(guān)于行使抵押權(quán)及優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求。

基本案情：

2020年3月，徐某某夫婦與某置業(yè)公司、洞口縣某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔(dān)保合同》，約定貸款22萬元購房，并以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，置業(yè)公司提供連帶責(zé)任保證。當(dāng)月雖完成抵押權(quán)預(yù)告登記，但涉案房屋至今未辦理所有權(quán)首次登記。自2024年1月起，徐某某夫婦未按約還貸，銀行遂提起訴訟，要求宣布貸款提前到期，三被告連帶清償本息，并主張對抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。

法院判決：

法院審理后認(rèn)為，徐某某夫婦及某置業(yè)公司與洞口某銀行簽訂《商業(yè)用房借款擔(dān)保合同》合法有效。徐某某夫婦未按期償還貸款本息，構(gòu)成違約，洞口某銀行有權(quán)依合同約定宣布案涉貸款提前到期并收回已發(fā)放的借款本息。但是抵押權(quán)預(yù)告登記僅產(chǎn)生將來物權(quán)變動的請求權(quán)，因涉案房產(chǎn)未完成所有權(quán)首次登記，抵押權(quán)尚未依法設(shè)立，故駁回銀行對房產(chǎn)的優(yōu)先受償請求。置業(yè)公司作為連帶責(zé)任保證人，且在保證期間內(nèi)被主張權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

法官說法：

抵押權(quán)預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持。房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對涉案房屋享有抵押權(quán)。

預(yù)告登記權(quán)利人雖可對抗后續(xù)物權(quán)變動，但未經(jīng)正式登記不能直接取得物權(quán)效力。這對金融機構(gòu)風(fēng)險管理具有警示作用，在預(yù)售商品房貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)加強貸前審查，確保開發(fā)進度與登記條件相匹配；對購房者而言，亦需充分認(rèn)知預(yù)告登記與正式抵押的法律差異，避免誤判違約責(zé)任后果。

組稿：姜紅玉

責(zé)編：王薇

一審：王薇

二審：羅霞

三審：楊湛